Генплан особого назначения. Что и как планируют застроить

2181

Через семь лет после принятия Генплана и два года после утверждения Правил землепользования и застройки областные чиновники решили обновить градостроительные документы, которые обычно принимаются на 25 лет. Обзор изменений Генплана и ПЗЗ.

В 2012 году принимались важнейшие для города градостроительные документы – Генплан и Правила землепользования и застройки. Тогда все считали, что документы принимаются на ближайшие десятилетия, как и должно быть в теории, поэтому чиновники заложили «по максимуму» застройки, а жители упорно сопротивлялись попыткам узаконить точечные застройки в их дворах. Что оказалось верным, так как именно в это время началась тотальная распродажа муниципальной земли во дворах под различные торгово-административные центры. Потому что красивая обертка социальной нагрузки, например, в виде опорного пункта полиции в построенном здании, испарялась сразу, как только помещения вводились в эксплуатацию. Именно так произошло при постройке офисного центра на ул. Гудкова, в котором первый этаж обещали отдать участковым. Как раз под этим благовидным предлогом и выделялась земля под строительство. А потом помещения под опорный пункт просто сдали в аренду, как говорится, «война, окончена, всем спасибо».

В 2015 году региональная власть решила, что пора завязывать с местным самоуправлением и начала забирать полномочия из муниципалитетов, видимо, решив, что сверху виднее, что необходимо внизу. Благодаря этому решению распоряжается землей и определяет градостроительную политику на местах именно область, главная цель которой – унифицировать все территории, чтобы было проще застраивать и управлять. Никто особо этого и не скрывал, когда в 2017 году в Жуковском объявили, что ПЗЗ 2012 года устарели. Новый проект стыдливо обозвали изменениями в части территории, хотя было очевидно, что поменялась сама концепция. Например, территория, ранее отмеченная как «Старый город» и имеющая ряд ограничений по плотности и высоте застройки, из ПЗЗ пропала во имя единообразия. Правда, под нажимом жителей для центра города сделали зону Ж-1.1, однако она все же отличается в худшую сторону от положений территории «Старого города». Все нововведения 2017 года по градостроительному зонированию опять же представляли, как задел на перспективу, ведь ПЗЗ принимается на долгие годы. Именно так часть сквера по ул. Маяковского, которая в аренде у ЗАО «Звездный», оказалась накрыта зоной КУРТ (комплексного устойчивого развития территорий), которая предполагает широкие возможности для освоения этой части центра города под застройку.
В момент принятия ПЗЗ несоответствие этого документа с Генпланом ни заказчика, ни исполнителя не волновало. Обозначили, что соответствие – дело наживное. И вот через два года город накрыло Генпланом, а заодно и очередными изменениями «в части территорий» в ПЗЗ. Видимо, чтобы два раза не вставать.

Легким движением руки дубравы превращаются, превращаются дубравы…

Дубраву вдоль Москвы-реки начали обещать прямо во время вырубки цаговского леса как компенсацию за потерю вековых сосен. На это в рамках городской экологической программы планировали потратить 170 млн рублей, полученных от Мосавтодора. Пресс-служба администрации на фоне вырубленной просеки направо и налево раздавала комментарии о масштабах компенсаций за вырубленную часть реликтового леса, прозвучала цифра общей площади озеленения – 400 га. И колосящиеся дубравы стали своеобразным символом этого озеленения. Однако довольно скоро память стала подводить чиновников, о дубравах уже мало вспоминали, как, впрочем, и о компенсационных выплатах, поступивших в бюджет. Чтобы скрыть неловкость жуковчанам рассказали о том, что все миллионы пошли на озеленение в городских дворах и скверах. Однако в Генплане и ПЗЗ территории вдоль Москва-реки все еще оставались в зоне Р-1 (парки), видимо, ожидая следующей компенсации за вырубки. Даже в ПЗЗ 2017 года ситуация с парками осталась неизменной, пусть и с некоторыми вкраплениями отдельных участков.

ПЗЗ-2017 (зеленым цветом на берегу Москва-реки отмечена зона парков Р-1):

ПЗЗ – 2019 (зона парков стала КУРТ – 12):

По всей вероятности, к 2019 году стало очевидно, что если вырубки еще будут, то вот с компенсациями все не так прозрачно. Потому что зона парков превратилась в КУРТ-12. Предельная высотность в этой зоне комплексного устойчивого развития территорий – 5 этажей. Основные виды разрешенного использования составляют довольно обширный перечень, не имеющий ничего общего не только с дубравами, но и с банальным озеленением: социальное и бытовое обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, стационарное медицинское обслуживание, дошкольное, начальное и среднее образование, среднее и высшее профессиональное образование, культурное развитие, религиозное использование, общественное управление, развлечения, служебные гаражи, объекты дорожного сервиса, выставочно-ярмарочная деятельность, тяжелая промышленность, железнодорожный транспорт, воздушный транспорт, обеспечение внутреннего правопорядка, историко-культурная деятельность, связь, склады, водные объекты, обеспечение научной деятельности, ветеринарное обслуживание, деловое управление, объекты торговли, рынки, магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, гостиничное обслуживание. В условно-разрешенные виды использования входит еще хранение автотранспорта и спорт. Стоит отметить еще одну интересную особенность зоны КУРТ – в пределах этой территории публичные слушания не проводятся, то есть собственник может напланировать там все что угодно, без получения обратной связи от населения через публичное обсуждение его намерений. Видимо, законодатели посчитали что комплексное и устойчивое развитие не может тормозиться выслушиванием мнения жителей, территорию проживания которых так усиленно развивают.

КУРТить так КУРТить

Именно об отсутствии публичных слушаний по принимаемым решениям в зоне КУРТ жители неоднократно говорили городским депутатам перед утверждением ПЗЗ 2017 года, потому что «народные избранники» заштриховали КУРТами не только часть территории гимназии № 1 и часть муниципальной дороги по ул. Советская, но и часть сквера по ул. Маяковского, которая находится в аренде у ЗАО «Звездный» под строительство МФЖК на месте бывшего кинотеатра. Однако депутаты проигнорировали жителей, дав себя уговорить чиновникам, которые просто пообещали, что «все будет хорошо», правда, не уточнили, кому.
После утверждения депутатами ПЗЗ 2017 года пятно застройки под МФЖК, включая бывшую часть школьного двора и муниципальную дорогу, стала зоной КУРТ -1. Общая площадь застройки – 16 310 кв. метров, высотность – 23 этажа (за исключением подземных и технических этажей). Основные виды разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), обслуживание жилой застройки, общественное использование объектов капитального строительства, предпринимательство, спорт, земельные участки общего пользования.
Часть сквера, арендованная ЗАО «Звездный», в 2017 году накрыли зоной КУРТ-11. Таким образом депутаты удовлетворили письменное заявление от ЗАО «Звездный» с просьбой установить зону КУРТ на всю территорию, принадлежащую ЗАО «Звездный» на праве собственности и аренды. Причиной усиленного развития городского сквера стала аренда сквера, причиной аренды – проект планировки, а начиналось все с небольших земельных участков в собственности. Все десять лет чиновники легализуют этот одиозный проект в центре города, заявляя, что «просто приводят в соответствие». Между тем, в 2018 году арендатор сквера перестал платить аренду, и администрация города обратилась в суд.
Зона КУРТ-11, которая сейчас покрывает сквер, подразумевает процент застройки не более 60%, высотность – не более двух этажей, однако это за исключением подземных этажей, а по проекту именно на территории сквера планируется подземная парковка. Разрешенные виды использования земельного участка: хранение автотранспорта, общественное использование объектов капитального строительства, предпринимательство, обеспечение внутреннего правопорядка, историко-культурная деятельность, земельные участки (территории) общего пользования. Условно-разрешенные – спорт.
На публичных слушаниях жителям предлагают высказаться по изменениям и в Генплан, и в ПЗЗ, которые, исходя из здравого смысла и законов логики, должны соответствовать друг другу. Но по проекту ПЗЗ-2017 мы уже поняли, что искать смысл в документах, заказчиком и исполнителем которых являются люди, знающие о Жуковском в лучшем случае на уровне Википедии, дело бесполезное. И тут начинается самое интересное. Во-первых, в документах по проекту Генплана на карте функциональных зон сквер по ул. Маяковского указан как зона Р-1 (парки и скверы), а в ПЗЗ – этот сквер уже усиленно развивают в виде зоны КУРТ. Во-вторых, в первом томе текстовых материалов опубликована интересная информация о проекте МФЖК. Оказывается, этот проект ЗАО «Звездный» с выданным в феврале 2014 года разрешением на строительство, находится в статусе реализации. Видимо, это стоянка такси в заброшенном сквере как нельзя лучше подходит под вид разрешенного использования – хранение автотранспорта.
Более того, в текстовой части Генплана указано, что в МФЖК будут расположены объекты общественно-делового назначения (4,4 тыс. кв. м), гостиница (100 мест), объекты торговли (около 20,0 тыс. кв. м), объекты общественного питания (500 мест), кинотеатра (300 мест), ФОК (1,0 тыс. кв. м площади пола, 90 кв. м зеркала воды). А также амбулаторно-поликлиническое учреждение на 200 мест. Все эти прелести жизни, которые готовят жителям «Старого города», «не бьются» с видами разрешенного использования земельных участков по ПЗЗ. Тут надо либо перестать пытаться вписаться в нормативы по учреждениям амбулаторно-поликлинического обслуживания на душу населения и признать, что проект МФЖК не является историей с социальной нагрузкой (как, впрочем, и многие другие стройки в городе), а вполне себе банальная история про жадность, правовой нигилизм и коррупцию, либо убрать зону КУРТ.

В микрорайоне «Старый город» разместился еще один КУРТ, на месте сгоревшего детского сада ЦАГИ по ул. Горького. Это зона КУРТ-9: предельная высотность (за исключением подземных и технических этажей) – 9. Виды разрешенного использования: Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), обслуживание жилой застройки, хранение автотранспорта, спорт, обеспечение внутреннего правопорядка, историко-культурная деятельность, земельные участки (территории) общего пользования. Условно разрешенные виды использования ( перевод из основных в условно-разрешенные происходит без публичных слушаний и общественных обсуждений): стационарное медицинское обслуживание, среднее и высшее профессиональное образование, общественное управление, обеспечение научной деятельности, обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), банковская и страховая деятельность, выставочно-ярмарочная деятельность. Судя по набору видов деятельности, скучать жителям центра города не придется. При этом в 3-м томе текстовых материалов Генплана проектировщики указали на ценность исторического центра города: «В процессе эволюции г. Жуковского, остовом которой являлась устойчивость планировочных идей «города-сада» и «неоклассического» города, сформировалась его особая пространственная среда, которая сегодня является градостроительным и культурным наследием города и должна быть сохранена для будущих поколений горожан». Прослеживается стойкое несоответствие текстовых и графических материалов: первые признают архитектурную ценность «Старого города», а вторые планируют усиленно развивать и застраивать, разрушая «градостроительное и культурное наследие».

Помимо этого, на территории города полное разнообразие КУРТов всех мастей, от КУРТ-8 на ул. Баженова с высотностью в 19 этажей, до КУРТ-7 на присоединенных землях с высотностью 10 этажей, плотностью застройки – 65 % и основными видами разрешенного использования предпринимательство, производственная деятельность, склады.

Многоуровневые парки, или Когда больная голова скверам покоя не дает

Оставшаяся по ул. Маяковского часть сквера, сквер «28 квартал», где находится фонтан, входят в Р-1 – зону парков. Кстати, не совсем понятно, почему сквер по ул. Фрунзе, на благоустройство которого были потрачены десятки миллионов рублей, не стал Р-1, а накрыт зонами Ж-1 и Ж-1.1 – многоквартирная жилая застройка. «Зона парков Р-1 установлена для обеспечения условий сохранения и использования земельных участков озеленения в целях проведения досуга населением, а также для создания экологически чистой окружающей среды в интересах здоровья населения, сохранения и воспроизводства зеленых насаждений, обеспечение их рационального использования – указано в текстовой части ПЗЗ. Зона включает в себя территории, занятые скверами, бульварами, прудами, озерами, объектами, связанными с обслуживанием данной зоны, а также для размещения объектов досуга и развлечений граждан». Вроде бы все логично, однако не совсем понятно, почему во всех парках на ПЗЗ отмечена этажность – 3 этажа. При основных видах разрешенного использования – общественное питание, коммунальное обслуживание, спорт, и условно-разрешенных – развлечения и магазины, можно развернуться.
При этом в ПЗЗ 2017 года в пределах сквера «28 квартал» был выделен отдельный участок, однако зона была единая – Р-1. В проекте 2019 года участок отмечен зоной О-1 – многофункциональная общественно-деловая зона, которая
установлена для обеспечения условий размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также общественного использования объектов капитального строительства. И предельная высотность – 4 этажа. Зачем ставить такую этажность, непонятно. Или наоборот, понятно, но ограниченному кругу заинтересованных лиц.

В текстовом документе указаны основные цели Генплана и ПЗЗ: создание условий для устойчивого развития территории г.о. Жуковский, сохранения окружающей среды. создание условий для привлечения инвестиций. Однако в реальности устойчивое развитие всегда реализуется в ущерб окружающей среде. А привлечение инвестиций – разбазаривание земель, отданных под «развитие авиации» и перевод сельхозземель в промышленные зоны. И этого даже никто не скрывает, например, указано, что на 1.10.2018 года на территории городского округа 1155 га входило в зоны сельскохозяйственного использования, то к 2038 году их не останется вообще.
Как пафосно указано в текстовом документе к ПЗЗ, «публичные слушания по вопросам землепользования и застройки проводятся в целях соблюдения прав человека на благоприятные условия жизнедеятельности». Пора бы уже начать соблюдать хоть какие-то права.

Поддержи ЖВ

Каждый материал выходит в свет благодаря вам, жуковчанам, которым небезразлично, что происходит в городе, и которым нужна журналистика, а не пропаганда. Это наш с вами совместный проект, который мы будем делать для города и горожан, во…

Подробнее о поддержке можно прочитать тут