Мы продолжаем публиковать главы из книги Георгия Ландрина «Фантик без карамели». 20 лет назад, в марте 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ. Он претворил в жизнь три базовые идеи, воодушевлявшие российских реформаторов с начала 90-х. Это: приватизация жилья; коммерциализация сферы услуг; перевод жилого фонда на самофинансирование.
Как все начиналось и что задумывалось, во что все это вылилось и кто виноват, и что выпало в осадок, автор уже рассказал. В этой главе предлагается определить, что делать.
Готов ли сейчас правящий истеблишмент к кардинальным изменениям правоотношений в МКД? Судя по всему, нет. Но очевидно и то, что темой рано или поздно придется заняться. Когда? Бог знает. Но придётся.
По поводу актуальности: если верить Отто Бисмарку, медленно запрягать, но потом быстро ездить – это в характере русского народа. И, может быть, поэтому извечные вопросы: «Кто виноват?» и «Что делать?» – сначала долго-долго висят у нас в воздухе («Зачем бежать впереди паровоза?!»), а потом – не успеешь оглянуться! – а они уже решены. Неким «чужим дядей». И – совсем не так, как бы хотелось… Поэтому автор решил не ждать перемены ветра истории, а попытался ответить на эти вопросы.
По мнению автора, в «прекрасной России будущего» не стоит покушаться на уже случившееся: приватизацию жилья и перевод его на самофинансирование. Что сделано, то сделано. Однако устранить факторы, приводящие к вышеописанной бесхознозности и безответственности – святое дело.
Для этого надо:
1. Проделав «работу над ошибками», устранить «суррогатность» правоотношений собственности и управления в МКД, привести их в соответствие с уже апробированными зарубежными образцами и основными принципами гражданского законодательства. И в первую очередь – сформировать из нынешней «россыпи» собственников в МКД гражданское правовое сообщество – самоуправляемый коллектив с автоматическим членством, общими правами и обязанностями, правовыми полномочиями и ответственностью (по образу и подобию кондоминиума), придав этому коллективу существенно большую (нежели сейчас) свободу действий в части управления МКД.
2. Провести «селекцию» таких коллективов на две категории:
«дома-говоруны» – те, кто готов, проведя собрание собственников, взять на себя полноту ответственности за свой дом, получив взамен право управлять им не столько по указке законодателя и чиновников, сколько по собственному разумению, и
«дома-молчуны» – те, кто к этому не готов, а значит, таким собственникам придется доверить управление домом внешнему управляющему (так сказать, до лучших времен).
3. Установить, что для собственников в «домах-говорунах» доступны три способа управления:
– некоммерческое – с образованием юрлица: ТСЖ или ЖК
- некоммерческое – без образования юрлица, то есть непосредственное управление (через собрания собственников),
– коммерческое – посредством УО.
А для «домов-молчунов» доступно только одно: некоммерческое государственное управление – посредством управдома-физлица. Поскольку в таких домах: с «непроявленными» собственниками общедомового имущества – коммерческое управление неизбежно принимает бесконтрольный и безответственный характер, результат такого управления, воплощенный в техсостояние МКД, определяется, главным образом, доброй волей управляющего. И наличием у него совести.
Справедливости ради, слишком часто в роли «дома-молчуна» выступают «рожденные в СССР» дома с неплатежеспособными обитателями. Это обстоятельство может отчасти снять с совести управляющего груз моральной ответственности, но ситуацию в целом лишь усугубляет. Делая ориентированное на прибыль коммерческое управление в таких домах особенно неуместным.
Важно отметить, что перевод «домов-молчунов» на госуправление вовсе не обязывает органы власти дотировать содержание этих домов, но дает право это делать. По мере необходимости и в силу бюджетных возможностей региона/муниципального образования.
Разделение МКД на две категории с двумя разными алгоритмами развития позволит избежать принуждения граждан к тем формам управления, к которым они – психологически, ментально или финансово – не готовы. Но госуправление – не приговор, оно не навечно. Те, кто, вдохновившись успехами «домов-говорунов», решится нарушить «обет молчания» и добровольно перейти на ответственное самоуправление, должны иметь такую возможность. А кто не вдохновился… – им, по крайней мере, не на кого будет пенять. Кроме самих себя.
Конкретно:
1. Провести за счет госбюджета технический учёт и государственную регистрацию общего имущества МКД, включая формирование придомовых земельных участков и постановку их на кадастровый учет.
2. Ведение реестра собственников перевести в разряд бесплатных госуслуг.
3. Вернуть Государству определенную долю ответственности за состояние многоквартирного жилищного фонда – в виде обязанности местного органа публичной власти предоставить собственникам помещений в МКД, не выбравшим способ управления домом, государственной услуги по некоммерческому государственному управлению домом – посредством квалифицированного управдома-физлица.
4. Во всех МКД заново провести выбор способа управления домом – с учетом проведенных изменений самих способов и условий их реализации.
5. Для «домов-молчунов», в которых собственники помещений не выбрали ни один из трех способов управления, постановлением местного органа публичной власти установить четвертый способ: некоммерческое государственное управление – посредством управдома-физлица, прошедшего обучение в государственной системе подготовки кадров и получившего сертификат установленного образца,
5. Сохранить возможность для собственников в любой момент изменить способ управления домом.
6. Обеспечить желающим беспрепятственную деприватизацию жилья.
7. Установить дисциплинарную, административную и уголовную ответственность за нарушение прав собственников помещений и порядка управления МКД, в первую очередь – за фальсификацию результатов общих собраний собственников и неисполнение принятых на них – в установленном законом порядке – решений. И, разумеется, за незаконное отчуждение общедомового имущества, имеющее признаки мошеничества.
После того, как способом управления для «домов-молчунов» станет не коммерческое, а госуправление, большинство нынешних УО естественным образом переквалифицируются в сервисные организации, предоставляющие жителям таких домов – на договорных началах – весь спектр жилищных услуг. Кроме услуг коммерческого управления, которое останется доступным лишь «домам-говорунам».
P.S. Эта программа носит эскизный характер и не претендует на то, чтобы «обнулить» всю проблематику ЖКХ. Но на ситуацию с отношениями собственности и управления в МКД и на воспитание у собственников «чувства хозяина» своего дома, по мнению автора, она может оказать весьма благотворное действие.
Пусть не сейчас, а в «прекрасной России будущего».
