Мы продолжаем публикацию книги Георгия Ландрина «Фантик без карамели», в которой он рассуждает о результатах двух десятилетий действия Жилищного кодекса, закрепившего за жильцами МКД право собственности на общедомовое имущество.
«Почему все не так»?
Если коротко – главным образом, потому что в «домах-молчунах» (а это большинство российских МКД!) общедомовое имущество по сути стало бесхозным, а управление им – безответственным. А в меньшинстве «домов-говорунов», где собственники оказались достаточно активными и ответственными, чтобы «сорганизоваться» – «прокрустово ложе» навязанных ЖК РФ неэффективных «правил поведения» и неполномочность коллектива собственников «обеспечить эффективное управление своим домом» им не позволяет. В результате многие из «молчунов», которые могли бы перейти в категорию «говорунов», сделать это не спешат, побаиваются остаться один на один со своими проблемами.
Попробуем взглянуть на происходящее в МКД глазами его обитателя, который ЖК РФ не читал и читать не собирается. Ибо поглощен повседневными заботами: о «хлебе насущном», выплате кредита, воспитанию детей и внуков. На мелкие житейские детали – раньше на двери в подвал его МКД висел замок домоуправление МУПа (и оно же присылало платёжки), а теперь те же действия совершает коммерческое ООО – он особого внимания обращать не привык.
По большому счёту для этого человека реформа ЖКХ свелась к тому, что каждый из россиян (и он в том числе) персонально получил одно-единственное безусловное право: распоряжаться своим жильём (т.е. приватизировать, продавать, покупать, завещать и т.д.). И одну-единственную столь же безусловную обязанность: оплачивать содержание и ремонт общего имущества домов, где это жильё находится. Эдакая сделка с Государством: ты мне, я тебе. Её однозначное исполнение Государство Российское, как умеет, гарантирует. А если где-то «на местах» судебные исполнители работают, спустя рукава – вины авторов ЖК РФ в том нет.
И на этом безусловно-деловая часть реформы закончилась. Всё прочее: собрания собственников, голосование на них, принятие каких-то там решений по поводу общедомового имущества, создание ТСЖ и т.д. и т.п. – это условно-факультативно (т.е. НЕОБЯЗАТЕЛЬНО!), на свой, гражданина, страх и риск. Без каких-либо гарантий исполнения задуманного: сумеешь – молодец, а нет – сам дурак.
И ведь, что характерно, законодатель одной рукой вписал в ЖК РФ всякие категоричные фразы: об обязанностях общедолевых собственников, их ответственности за состояние общего имущества МКД и т.д. и т.п. А другой – предоставил каждому из таких собственников полную возможность этими обязанностями пренебрегать, а ответственность перекладывать на «чужого дядю». Ибо для всех сколько-нибудь серьёзных полномочий общедолевых собственников в жилищном законодательстве предусмотрено дублирование.
В «домах-молчунах» выбор способа управления, управляющей организации, величины платы за жилищные услуги, способа накопления взносов на капремонт МКД за собственников сделает кто? Местная власть. За качеством жилищных услуг проследит кто? Жилищная инспекция. Подрядчика для текущего ремонта подберёт назначенная властями УО. Капремонт организует региональный оператор (он же – Фонд капремонта) и т.д. и т.п.
«Зачем самому суетиться, если всё за тебя сделают другие?» – рассуждает человек с не слишком высоким чувством гражданской ответственности. И ведёт себя, как наниматель помещения, которому выпала «счастливая карта»: не только пользоваться своим помещением, но и распоряжаться. Услуги ЖКХ он потребляет, оплачивает их, а если что не так – строчит жалобы в инстанции. Те самые, что исполняют его обязанности общедолевого собственника. – Удобная позиция?
«Кто виноват?»
Ответственность за случившееся, по мнению автора, делят между собой те, кто создавал наше жилищное законодательство, и те, кто его не исполняет. Хотя, положа руку на сердце, исполнить его – в том виде, как это предписано россиянам – едва ли возможно…
Дело в том, что та часть законодательства, которая касается управления МКД, построена на базе правовых институтов, внешне похожих на институты так называемой «поэтажной собственности» (синонимы – «жилищная», «горизонтальная» собственность). Она впервые появилась в Древнем Риме, а ныне в западных странах используется в в многоквартирных домах-кондоминиумах, принадлежащих не одному, а нескольким собственникам.
Правоотношения в таком доме-кондоминиуме (слово «кондоминиум» переводится как «совладение») базируются на:
– общей долевой собственности на домовладение в целом ( т.е. МКД, неотделимый от придомового земельного участка – со всеми зданиями и сооружениями, находящимися на этом участке и необходимыми для эксплуатации дома), дополненной правом владения, пользования и распоряжения одним или несколькими помещениями в этом доме,
– жилищном самоуправлении в гражданском правовом сообществе – коллективе, членом которого каждый собственник автоматически становится с момента покупки жилья в кондоминиуме.
Собственники в кондоминиуме (правильнее называть их «сособственники» или «совладельцы») посредством демократических процедур принимают управленческие решения относительно своего домовладения, а их выполнение (и оперативное руководство эксплуатацией домовладения) обеспечивает нанятый собственниками профессиональный управляющий.
Важно, что одновременно с приобретением жилья в кондоминиуме человек подписывает обязательство выполнять принятые там правила. Зафиксированные в Уставе кондоминиума. Нарушителя ждут вполне реальные штрафные санкции – вплоть до изгнания, т.е. отчуждения и продажи «с молотка» его доли в домовладении (и соответственно – его квартиры) другому лицу. По решению суда, куда по поручению собственников обратится управляющий. С выплатой нарушителю полученных денег – за вычетом затрат по смене собственника. Эта «высшая мера», как нетрудно догадаться, применяется крайне редко, но её наличие очень дисциплинирует людей. Так что в доме-кондоминиуме квартир с глухими железными дверьми без звонков нет – и быть не может.
Перенося оригиналы на отечественную почву, наши реформаторы частично сохранили их форму, но кардинально изменили содержание. Как в части условий применения правовых норм, так и их контента. Это примерно, как вытащить карамель из обёртки, и придав фольге прежнюю форму, предложить ребёнку в качестве угощения.
Глава 1: Оборотная сторона медали
Глава 4: Технология подмены, Или «новое платье короля»
