20 лет назад, в марте 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ. Он претворил в жизнь три базовые идеи, воодушевлявшие российских реформаторов с начала 90-х. Это:
1) приватизация жилья;
2) коммерциализация сферы услуг;
3) перевод жилого фонда на самофинансирование.
И что же? Угадайте, какие три буквы на протяжении всего постсоветствкого периода прочно занимают место в топ-группе «антирейтинга» проблем россиян. Лет 10-15 назад они вообще удерживали там «первенство», опережая даже столь солидных «конкурентов», как низкий уровень жизни, инфляцию, коррупцию и бюрократизм. После ковида, а затем известных событий февраля 2022 года «тройку призёров» они покинула, но не потому, что профильная ситуация как-то серьёзно улучшилась, просто «конкуренты» – и традиционные, и новоявленные – их оттеснили на второй план.
Говорить о сфере ЖКХ никогда не рано и никогда не поздно, хотя бы потому что она касается всех россиян. И ещё потому, что до порядка там…- как до Луны. Особенно – в многоквартирных домах, где живёт «львиная доля» населения страны. Иначе в 20-летний юбилей Жилищного кодекса в «корридорах власти» не шли бы разговоры о его кардинальной ревизии. Например, не пора ли владельцем общедомового имущества сделать органы публичной власти, а частные фирмы, управляющие домами на конкурентной основе, заменить на регионального оператора-монополиста? Одного на всю губернию, а значит, безальтернативного?
Автор публикации, сокращённую версию которой мы предлагаем читателю, попытался взглянуть на привычные вещи «незамыленным» взглядом и осмелился кое-что предложить. Взамен нынешнего: не слишком-то утешительного – положения дел в жилищной сфере. Пусть это будет не сейчас, а в прекрасной России будущего.
«Фантик без карамели» книга Георгия Ландрина
Оборотная сторона медали
Кончилась ли в России реформа ЖКХ? И если да – то успехом или провалом?
Председатель Ассоциации ТСЖ, ЖСК, ЖК Санкт-Петербурга Марина Акимова (декабрь 2021г.):
«Реформа, с одной стороны, удалась: власти полностью сбросили с себя заботу о жилом фонде. С другой стороны, класс собственников так и не был создан… С самого начала наша Ассоциация общалась с эстонцами, шведами, обменивались опытом с немцами и белоруссами, но каждый раз, когда я говорила: а вот у эстонцев так – слышала в ответ от официальных лиц: ну, и езжайте в свою Эстонию! Есть множество проблем, которые законодательство никак не хочет решать…»
Судя по всему, эта оценка недалека от истины, примерно в таком же духе высказывается большинство экспертов, но при этом кто-то делает упор на лицевую сторону «медали», кто-то на оборотную.
О лицевой стороне – смотри официальные российские СМИ, лишать их «хлеба насущного» не будем.
А оборотная сторона реформы ЖКХ, в частности, состоит в том, что большинство жителей российских многоквартирных домов (МКД), начиная с 2005 года, успешно саботирует «правила поведения», предписанные Жилищным кодексом (ЖК) РФ для собственников помещений в МКД (они же – долевые собственники т.н. общедомового имущества: стен, крыши, лестничных пролётов, инженерных систем и т.д.). Жилищным самоуправлением – в том виде, как это предписано ЖК РФ – активно занимается небольшая часть россиян, порядка 10%.
Если верить Государственной информационной системе (ГИС) ЖКХ, по состоянию на 1 марта 2025 года доля домов под управлением ТСЖ, ЖК составляет 5.5%. Насколько можно судить, Советы МКД и иные органы, способные провести собрание собственников и принять (а затем попытаться исполнить) какие-либо коллективные решения, имеются ещё примерно в таком же количестве домов. И всё. Сквозь зубы эту проблему признают даже высшие чиновники, к подобным откровениям отнюдь не склонные.
Зам. председателя Правительства РФ Дмитрий Козак (июнь 2011 г.):
«Многие наши прежние решения, как федерального, так и регионального уровня, базировались на неких романтических представлениях, что люди, исходя из естественного стремления к улучшению качества своей жизни, смогут самостоятельно, безо всякого внешнего вмешательства сорганизоваться и обеспечить эффективное управление своим домом. И – тем самым создать условия для добросовестной конкуренции в этой сфере, что, безусловно, благотворно скажется на качестве услуг. К сожалению, этого не произошло…»
За исключением слов «самостоятельно, безо всякого внешнего вмешательства» (они имеют к действительности такое же отношение, как 31-я статья Конституции РФ к практике разгона митингов и пикетов с последующими «посадками» их участников), тирада зампреда вполне адекватно описывает реальную ситуацию. Фактически это признание, что в нашей стране «львиную долю» МКД составляют так называемые «дома-молчуны», в которых собственники по каким-то причинам (а что это за причины, Д.Козак скромно умолчал) оказались не способны «сорганизоваться и обеспечить эффективное управление своим домом». В качестве общедолевых собственников общедомового имущества они себя никак не проявляют, сидят по квартирам и помалкивают, отсюда и название.
В этих домах собрания собственников либо вообще не проводятся, либо – по мере необходимости – фальсифицируются коммерческими управляющими организациями (УО), тем или иным способом получившими эти дома в управление. То есть, де-факто эти дома управляются, как будто их общедомовое имущество является бесхозяйным (см. ст.225 ГК РФ). Да оно по сути таковым и является…
Функции собственника этого имущества делят между собой местный орган публичной власти, госжилинспекция и коммерческая фирма-управдом, как правило, аффилированная с кем-то из «сильных мира сего». Причём, нетрудно заметить, что ни одно из этих юрлиц, дублирующих функции общедолевых собственников МКД, никакой юридической ответственности за свои действия перед собственниками помещений в этом доме не несёт. Ведь среди вопросов местного значения в гл.3 закона №131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» нет содержания и ремонта жилого фонда (или, допустим, предоставления жилищных услуг). Местная власть за это не отвечает, а тем более – назначенная ею УО.
В результате «заточенный» на прибыль коммерческий управляющий, оказавшись без хозяйского «догляда» один на один с общедомовой «матчастью», слишком часто не может сопротивляться искушению: свести обслуживание дома к устранению аварий. Со всеми вытекающими последствиями – вроде неотвратимого приближения «бабушки Разрухи»…
Материальное воплощение этой «коллизии» – в том, что многоквартирный жилой фонд страны ветшает и приходит в аварийное состояние явно быстрее, чем обновляется. Если верить прогнозу «Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ на период до 2030 г. с прогнозом до 2035г.», проблему расселения аварийных домов к 2030 г. запланировано решить лишь на 44 или 75% от потребности (эти два варианта отличаются размером бюджетных вложений). Остальные 56% (или 25%) домов так и останутся аварийными. Как назвать эту ситуацию: «запланированная ветхость» или «узаконенная разруха»? А ведь она принята на федеральном уровне в качестве официального ориентира. Причём, прогнозные выкладки были сделаны ещё до начала СВО в Украине…
По капремонту аналогичные оценки отсутствуют, но в той же «Стратегии-2030/2035» есть стыдливое признание, что нынешние региональные программы составлены по «среднепотолочным» нормативам, без учёта реального технического состояния домов. Так что оценку потребности российских МКД в капремонте ещё только предстоит сделать, создав для этого систему мониторинга жилфонда. Которой пока нет.
А пока… Региональные Фонды капремонта год от года неумолимо «секвестируют» деньги, выделяемые муниципалитетам для краткосрочных программ капремонта. Тем самым всё явственнее проявляя свою «пирамидальную» сущность. А значит, и здесь нарастает же самая ситуация: катастрофического отставания возможностей от потребностей. Ибо лишённый должного обслуживания и текущего ремонта жилой фонд стареет и изнашивается не по дням, а по часам, а денег «в общем котле» – по понятным причинам – год от года всё меньше и меньше.
И надежды, что в обозримом будущем положение изменится к лучшему, нет.
Продолжение следует.
Глава 2: Почему все не так?
Глава 3: Кто виноват?
Глава 4: Технология подмены, Или «новое платье короля»
