Как мы узнали, относительно дворовых территорий, находящихся в собственности города, у жителей есть обязанности по их содержанию, но про права рассказать забыли
В сентябре ЖВ публиковали мнение жителя города Анатолия Лунева, который предложил прокуратуре и другим надзорным органам определиться в терминах, а точнее перестать считать управляющие компании априори эксплуатирующими организациями.
Согласно закону Московской области «О нормативах стоимости предоставления муниципальных услуг, оказываемых за счет средств бюджетов муниципальных образований Московской области, применяемых при расчетах межбюджетных трансфертов» установлено, что норматив расходов на содержание объектов благоустройства территории населенных пунктов, на один квадратный метр в 2022 г. составляет – 182,80 руб., то есть, содержание муниципальной территории финансирует из бюджета довольно прилично. При этом некоторые управляющие компании самовольно взыскивают с жителей деньги за уборку территорий, находящихся в собственности муниципалитета.
Согласно ст. 68 закона МО № 191 обязанность по содержанию дворовой территории МКД, земельные участки которых не образованы либо образованы по границам таких домов, лежат на эксплуатирующих организациях, то есть на тех, у кого участок в собственности. Анатолий Лунев ссылается на разъяснение Министерства благоустройства Московской области от 18.05.23, исх. 10ИСХ-1198, в котором указано, что понятие «эксплуатирующие организации», установленное законом № 191, не идентично понятию «управляющие организации», установленному ЖК РФ.
ЖВ отправили в прокуратуру города запрос с просьбой прокомментировать сложившуюся ситуацию, а также сообщить, какие меры собирается принять надзорный орган. И получили ответ, подкупающий своей новизной и свежестью.
«Как определено п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, в состав общего имущества в многоквартирном доме входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на земельном участке объекты, – сообщила прокуратура. – Собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения. Отсутствие у собственников МКД правоустанавливающих документов на земельный участок, необходимый для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома, и находящийся под управлением управляющей организации, не освобождает их от исполнения обязательных требований действующего законодательства в части содержания земельного участка и находящихся на нем объектов инфраструктуры».
Прокуратура также ссылается на закон № 191, который указывает, что обязанность по содержанию дворовой территории лежит на эксплуатирующей организации. Под эксплуатирующей организацией подразумевается специализированная организация, ответственная за состояние, содержание и эксплуатацию здания, строения или сооружения и (или) оказывающая услуги, связанные с управлением многоквартирным домом, а под прилегающей территорией – земельный участок, прилегающий к дому, границы которого определены правилами благоустройства. Согласно закону Московской области, границы прилегающей территории определяются для многоквартирных домов не более 30 метров от фасада со стороны подъездов и не более 5 метров с другой стороны дома. «Аналогичные требования установлены в Правилах благоустройства территории городского округа Жуковский, утвержденных решением Совета депутатов от 14.05.2020 № 34/СД». Дав еще пару ссылок на разъяснения Верховного суда, всем несогласным предложили идти в суд.
Однако у нас в связи с таким ответом возникли новые вопросы. Во-первых, если у жителей МКД есть обязанности по содержанию не принадлежащей им территории, то соответственно должны быть и права, например, право согласовывать договора аренды тех кусочков дворов, которые уже успели нарезать и отдать в аренду. Во-вторых, не совсем понятно, почему жители обязаны содержать территории, на которых объекты благоустройства находятся на балансе администрации, да и сама земля в собственности муниципалитета, на содержание всего этого «богатства» из бюджета выделяются десятки миллионов рублей и по конкурсу уже не первый год выбирается подрядная организация для уборки и содержания. И самый интересный вопрос: знает ли прокуратура города, что несмотря на принятые в 2020 году Правила благоустройства, до сих пор нет приложения № 1 к этим правилам, в котором как раз должны быть определены границы придомовых территорий, за содержание которых несут ответственность собственники МКД? Ведь «не более 30 метров» – это может быть и метр по отмостке здания, а может быть и 30 метров, а в некоторых дворах это вообще вся территория.
У Анатолия Лунева появились свои дополнительные вопросы к ответу прокуратуры.
«Как указал в cвоем ответе прокурор Владимир Белик, «учитывая положения ст.36 ЖК РФ, а также разъяснения Постановления Пленума ВС РФ и ВАС от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении спора, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что отсутствие формирования земельного участка под многоквартирным и его государственного кадастрового учета само по себе не исключает обязанность собственников жилых помещений по содержанию такого имущества.»
Формирование земельного участка «под многоквартирным домом» не вызывает вопросов, поскольку это границы стен МКД. Нас интересует «Прилегающая территория», определение которой выше по тексту привел прокурор Владимир Белик.
В постановлении №10/22 в самом деле сказано, что «собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме». Таким образом, Верховный суд разъяснил, что собственники могут пользоваться земельным участком, но нигде не указал, что «собственники квартир обязаны содержать не принадлежащий им земельный участок», поскольку разъяснения ВС не могут нарушать нормы законодательства РФ, которые закреплены в правилах (утв. ПП 491, в пп.3,4, п.15, п/п в,), а также в ст. 68 закона Московской области «О благоустройстве» где указано, что обслуживание осуществляется собственниками участка.
Это разъяснение совершенно понятно, так как жители пользуются инфраструктурой города, принадлежащей муниципалитету – тротуарами, площадями, газонами и т.п., но не обязаны их содержать, для этого жители платят налоги.
Сам же прокурор В.В.Белик в тексте указал, что «обязанность по содержанию дворовой территории МКД, земельные участки под которыми не образованы либо образованы по границам таких домов, лежат на эксплуатирующей организации» и привел определение «эксплуатирующей организации», противоречащее российскому законодательству.
В статье была «подсказка друга», который обратился за разъяснением в Генпрокуратуру, а она, соответственно, в правительство Московской области, и был получен ответ Министерства благоустройства от 18.05.23 исх.10ИСХ-1198, что понятие эксплуатирующие организации, установленные законом № 191 Московской области, не идентичны управляющим организациям, установленным ЖК РФ.
В заключении прокурор указал: «Учитывая изложенное, до формирования участка и возникновения права собственности на него у собственников помещений в МКД они владеют и пользуются этим участком, что предполагает их обязанность по надлежащему содержанию данного участка». Как показано выше, законодатель не предполагает ничего подобного, а право толковать законодательство предоставлено только судам.
Прокурор не прокомментировал то, на что указывалось в статье, а именно: на содержание муниципальной земли выделяются из бюджета Московской области значительные трансферты. И не дал оценки соответствию этих трансфертов имеющейся муниципальной площади в городе».
Первоначальный вопрос о правомочности взимания управляющими компаниями платы за содержание не принадлежащих собственникам МКД территорий вылился в более масштабную тему: у собственников есть обязанности по муниципальной земле, но нет прав. И если эта логика надземного органа устоит, то почему не брать с жителей оплату за пользование всей городской инфраструктурой, построенной за счет их налогов.
