В «Стратегии-2030» появился региональный оператор по управлению жильём. Что из этого может получиться?
«Скандал в благородном семействе»
Некоторое время назад жилищная общественность была взбудоражена очередной инициативой Минстроя. Началось все со статьи в «Известиях» «Управляй и властвуй: граждан могут лишить права выбирать УК» .
«Возмутителем спокойствия» оказался абзац из п.8.1 очередной редакции проекта «Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года» на сайте Минстроя.
«В рамках Стратегии планируется реализация следующих мероприятий:
… развитие институтов и моделей управления жильем, включая возможные формы государственно-частного партнерства на основе открытых конкурсных процедур по отбору профессиональных управляющих организаций, в том числе модели «регионального оператора по управлению жильем», гарантирующего возмещение ущерба при нарушениях, которые повлекли аварийность МКД…».
Судя по контексту, такой региональный оператор (РО) будет не управлять жильем самолично, а на конкурсной основе определять, кому и на каких условиях управлять тем или иным домом. Освободив от этой нагрузки муниципалитеты, которые сейчас обязаны для МКД, по какой-то причине оказавшегося без управления, назначить коммерческого управляющего: временного (в порядке ПП РФ-1616) или конкурсного (в порядке ПП РФ-75).
И плюс РО будут «гарантировать возмещение ущерба при нарушениях, которые повлекли аварийность МКД».
Видимо, из некого заранее созданного фонда — с последующим взысканием затрат с нарушителя (если удастся). Т.е. РО будет распоряжаться специальным фондом, пополняемым — откуда? Ну, не из бюджета же… Наверняка для собственников и нанимателей помещений в МКД будет установлен целевой платеж. В очередной «общий котел», аналог страхового взноса. Будет он исчисляться «по головам» или «по кв. метрам» — об этом остается только гадать. Как и о том, будут ли РО введены вместо лицензирования коммерческих УО или лицензирование все-таки оставят. Это «картинка», построенная по аналогии с работой мусорных и капремонтных РО, вполне вписывается в тренды нынешней системы управления МКД.
«Что же это у вас, чего ни хватишься, ничего нет!»
Для чего понадобились жилищные РО? Среди перечисленных в п.8 Стратегии «вызовов времени» есть такой: «отсутствие сформированного института ответственных собственников жилья, низкая мотивации к принятию решений по управлению жильем».
За этой лаконичной формулировкой стоит тот общеизвестный (но до недавнего времени официально не признаваемый) факт, что задача создания в МКД (в массовом порядке) ответственного коллективного собственника провалена. Большинство собственников жилья на 19-м году действия ЖК РФ ведет себя так, как будто их собственность заканчивается на пороге их квартиры. Не то, чтобы люди не знали о своей «второй» роли: общедолевого собственника общего имущества (ОИ) МКД — которую получили от законодателя «в нагрузку» к приватизированной или купленной квартире. Но от исполнения соответствующих обязанностей они всячески стараются уклониться. Большинство (за исключением немногочисленных активистов) хочет быть только потребителями услуг ЖКХ, не более того.
На это кто-то может возразить: «Ну, так многие и от оплаты услуг стараются уклониться…» Во-первых, большинство россиян все-таки платит исправно, уклоняется как раз меньшинство, во-вторых, для неплательщиков есть эффективные меры принуждения, чего не скажешь об исполнении долевыми собственниками ОИ МКД своих обязанностей .
О причинах массового неприятия россиянами предписанных ЖК РФ правил поведения можно говорить и спорить. По субъективному мнению автора этих строк, ответственность за это делят между собой те, кто писал кодекс, и те, кто не исполняет писаное. Примерно пополам.
В любом случае приходится констатировать, что на сегодняшний день де-факто в российских МКД нет ни полноценной общедолевой собственности на ОИ, ни полноправных долевых собственников этого имушества. Хотя на бумаге есть и то, и другое. И появление в «Стратегии-2030» предложения: ввести РО по управлению жильем — по сути равнозначна официальному признанию этого печального факта. Истеблишмент сделал это ВПЕРВЫЕ.
Моя хата с краю
«А что же есть?» — спросит читатель.
Сами МКД, конечно, есть. И среди них можно выделить две основные категории.
Есть так называемые «дома-молчуны», где общих собраний собственников (ОСС) не было и нет, потому что «молчаливое большинство» их обитателей не хочет быть собственником ОИ МКД «а ля ЖК РФ», а «говорливое меньшинство» активистов (если даже они есть) уговорить их не может.
Выбор способа управления и фирмы-управдома для таких домов делала и делает местная власть. Либо прямо — в порядке ППРФ-75 и ППРФ-1616, либо косвенно — негласно отдавая дом «на откуп» той или иной коммерческой УО, аффилированной с кем-то из «сильных мира сего». А та, находясь «под крышей» ГЖИ (и поэтому не особенно опасаясь разоблачения), фальсифицирует протокол ОСС. Если что успешно освоено в ходе реформы ЖКХ в массовом порядке — так это технология «рисования» протоколов собраний. И последующего их использования.
Что касается ОИ таких домов — с момента вступления в силу ЖК РФ и до настоящего времени оно «де-факто» (и даже«де-юре», если смотреть с позиций не ЖК РФ, а ГК РФ) находится в бесхозном состоянии, поскольку прежний собственник (т.е. государство) от него отказался, а новый (т.е. собственники помещений) его своим не признал или не сделал конкретных действий, направленных на обращение этого имущества в свою собственность (см. п.3 ст. 218 и ст. 236 ГК РФ).
Все решения по эксплуатации ОИ МКД принимает и реализует УО — вкупе с местной властью и органами ГЖИ. Разумеется, руководствуясь, главным образом, своими интересами. Именно этот «триумвират» — чиновники местного органа публичной власти + ГЖИ + аффилированный с ними бизнес — ведет себя, как «и.о. собственника» ОИ МКД. Вернее, «теневой хозяин», поскольку никакой ответственности за результаты своей управленческой деятельности в доме (вплоть до наступления полной разрухи) они не несут. Широкое распространение получила также практика отчуждения и продажи (или сдачи в аренду) бизнесу всего того, что в ОИ имеет коммерческую ценность: подвалов, чердаков, колясочных. С немалой пользой для карманов «триумвиров». «Собственники де-юре» воспринимают все это как должное.
Надо ли говорить, что «дома-молчуны» — обычно первые кандидаты в разряд аварийных? Справедливости ради, не всегда это определяется исключительно «человеческим фактором»: многие старые дома, так и не дождались от властей РФ капремонта, положенного по ст. 16 закона о приватизации, постепенно превращаются в трущобы — и по своему техсостоянию, и в смысле состояния умов собственников. Процессы ветшания дома, и «вымывания» дееспособных собственников идут рука об руку, среди его обитателей начинают преобладать маргиналы и гастарбайтеры.
В таких домах о реальных ОСС (а тем более — с кворумом 2/3) всерьез говорить не приходится. Коммерческое управление для таких домов противопоказано: честному бизнесу они по понятным причинам неинтересны, а паразитическое управление МКД «бизнесом без комплексов» только ускоряет наступление разрухи.
Возможно, именно этим и объясняется тот факт, что несмотря на интенсивное строительство и развернувшийся в регионах капремонт, в целом российский жилой фонд сейчас ветшает и приходит в аварийное состояние быстрее, чем обновляется.
Не боги горшки обжигают
И есть «дома-активисты», где жизнь заставила обитателей стать на «тернистый путь» жилищного самоуправления. Который является единственной формой существования ответственных собственников. Они создали ТСЖ или сохранили ЖК. Или — на худой конец — создали Совет МКД и регулярно проводят ОСС. А затем пытаются исполнить их решения. Насколько успешно — это другой вопрос, не всегда это в их силах, ибо чиновники в органах власти позволяют себе нарушать ЖК РФ похлеще «нечиновных» россиян.
Главное, что люди осознали себя хозяевами своего дома и согласились взять на себя ответственность за его судьбу. Случилось это, когда собственники самостоятельно на ОСС приняли решение по выбору способа управления и управляющего МКД, а затем сумели добиться признания своего решения властными органами. Если дом «денежный», и «триумвират» сильно в нем заинтересован — это бывает очень непросто. Иногда — невозможно. И в дальнейшем борьба за управление ОИ МКД между жилищными активистами и «теневыми хозяевами» жилого фонда, может продолжаться долго и принимать ожесточенные формы: клевета, избиения активистов, поджоги машин, фабрикация уголовных дел. Не говоря уж о «рисовании» протоколов ОСС. А поскольку ситуация внутри каждой из противоборствующих сторон со временем может сильно меняться — об окончательной победе говорить тут вообще не приходится.
Что касается состояния ОИ МКД — на общем фоне дома, управляемые ТСЖ, ЖК, всегда выделялись (и выделяются) своим ухоженным видом. Хозяин в доме и разруха — вещи несовместные.
Переходы МКД из одной категории в другую, разумеется, случаются. Чувствительный «пинок судьбы» (в лице рейдера или угрозы сноса дома) может резко пробудить активность собственников в «доме-молчуне». Или наоборот, собственники, «обжегшись» на неудачном опыте жилищного самоуправления, могут перейти в «режим молчания».
Но бывает это не часто и не в массовом порядке.
Вешки в тумане
Сколько в РФ «домов-молчунов» и «домов-активистов»? Бог знает.
Хотя «воспитание коллективного собственника в МКД» декларировалось как едва ли не главная задача реформы ЖКХ, проконтролировать ее исполнение реформаторы не позаботились. Может быть, они считали, что достаточно скомандовать: «Всем стать общедолевыми собственниками!» — и граждане тут же поспешат это исполнить. Или, наоборот, реформаторам было важно лишь одно: чтобы в кодексе была запись, позволяющая обнулить дотации на содержание жилого фонда и переложить ответственность за него с Государства на широкие плечи населения. А будет эта запись исполнена или нет… — это уж как получится.
Факт, что таких сведений нет. Нигде. В ГИС ЖКХ размещены сведения о выборе способа управления МКД, однако на вопрос: сами ли собственники сделали судьбоносный выбор или это сделал за них кто-то другой — ответа нет.
Пожалуй, самый информативный показатель, дающий представление о доле МКД с жилищным самоуправлением, которое является формой (и индикатором) существования ответственных собственников — это % домов, выбравших для накопления взносов на капремонт спецсчет. Такое решение наверняка было принято на реально проведенном ОСС, вероятность его фальсификации минимальна. После первичного выбора в 2015 году Минстрой насчитал таких домов 9%. По состоянию на октябрь 2021 года, если верить сведениям ГИС ЖКХ их число увеличилось до 14%. То есть, «домов-активистов» у нас примерно 10-15%. И есть основания полагать, что остальные 85-90% МКД (по крайней мере, их «львиная доля») относятся к категории «домов-молчунов».
Это проблема, и Минстрой наконец-то ее признал. До недавнего времени его реакция на этот «вызов времени» ограничивалась повторением дежурных фраз про пассивность собственников. А теперь предложено хоть что-то более или менее конкретное.
Как корабль назовешь, так он и поплывет
Что такое РО? Это монополист, лицо, получившее исключительные права и полномочия (про обязанности, увы, того же сказать нельзя). То есть, истеблишмент основную ставку делает на полную монополизацию рынка УО. При том, что этот рынок уже и сейчас — через механизм лицензирования — «зачищен» и переделен в интересах «сильных мира сего» до такой степени, что о конкуренции на нем можно говорить весьма условно.
Но… После введения жилищных РО нам придется забыть о самом рынке УО. Понятно, что для РО единственным способом управления станет коммерческое управление, а для собственников помещений будет действовать принцип: «бери, что дают». И единственной возможностью для них расстаться с «нежелательной» УО станет создание ТСЖ или ЖК.
«Гений и злодейство — две вещи несовместные»
И тут мы подходим к интересному вопросу: как вообще деятельность жилищных РО совместима с общедолевой собственностью и жилищным самоуправлением (даже в тех извращенных формах, что продекларированы в ЖК РФ)? Никак. Ведь управление есть реализация полномочий собственника. А если управление от общедолевого собственника отчуждено и передано другому лицу (пусть даже по федеральному закону), значит, никакой он не собственник, одно название.
Короче, когда дело дойдет до воплощения замысла, будем надеяться, что у Правительства РФ хватит благоразумия тограничить деятельность жилищных РО только «домами-молчунами», где общедолевые собственники ОИ существуют только по названию. И жители, скорее всего, примут «патронаж» жилищного РО как должное: раньше фирму-управдома им назначал один госорган, теперь другой будет — какая разница?
А вот другую категорию МКД — «дома-активисты» (особенно, с ТСЖ, ЖК на самоуправлении) трогать явно не стоит: появление там жилищных операторов может породить очень серьезные конфликты.
«Ну, а как отличить «дом-молчун» от «дома-активиста» с коммерческим управлением? На нем же это не написано?» — спросит читатель. Есть волшебное слово: самоопределение. Как собственники некогда определялись в своих отношениях с капремонтным РО? А в данном случае самоопределение можно совершить, например, путем выбора способа управления МКД — одного из трех: либо непосредственного, либо посредством ТСЖ/ЖК, либо…?
«Кто пошил этот костюм?»
И тут перед нами еще один интересный вопрос: после появления жилищных РО коммерческое управление останется прежним (хотя бы «де-юре»)? Конечно, нет. Правоотношения между обитателями «домов-молчунов» и «жилищным начальством» при этом запутаются окончательно. Ибо вопрос: кто конкретно управляет домом (а значит, несет ответственность за результаты) — останется без ответа. Как в юмореске А.Райкина — о неизвестно кем пошитом костюме.
В итоге либо гл. ЖК РФ придется полностью переписывать — Бог знает, как. Либо собственников придется обманывать. В массовом порядке. И деятельность «капитанов отрасли» приобретет откровенно «наперсточный» характер. Как Минстрой будет в своих письмах разъяснять неразъяснимое, трудно себе представить.
Что делать?
Можно ли решить проблему «домов-молчунов», не подрывая основ морали и законодательства? Обойтись без надуманных правовых конструкций, вроде жилищных РО? Тем более — региональных, ведь управление жильем — задача сугубо местного значения, с губернского уровня многие важные нюансы не видны и учитываться не будут.
Можно. Например, так: для МКД, где у большинства собственников жилья «чувства хозяина» по отношению к дому в целом так и не пробудилось, ввести «некоммерческое государственное управление». Похожее на то, что было в 1994-2005 г.г. между появлением ГК РФ и ЖК РФ. Это будет, по крайней мере, честно.
Суть его в том, что местный орган публичной власти (теперь это название относится и к муниципалитетам) назначает в МКД профессионального управляющего-госслужащего, который — сам и/или с помощью МФЦ, ЕИРЦ и коммерческого аутсорсинга — осуществляет все функции нынешних УО: от имени Государства заключает договор управления с собственниками, договоры с РСО, открывает в банке счета, на которых аккумулируются платежи жителей дома за услуги ЖКХ и управление домом, доходы от аренды, рекламы, взносы на капремонт и т.п.
Почему физлицо предпочтительнее юрлица? Другая степень ответственности. Жителям будет понятно, на кого писать жалобы или, наоборот, кого благодарить. Ведь РФ — президентская республика, почему в МКД должно быть по-другому?
При этом многие из нынешних УО естественным образом трансформируются в сервисные организации, которые будут предоставлять — как ТСЖ, ЖК, так и жителям домов с госуправлением — жилищные услуги по содержанию и ремонту ОИ МКД, юридическим услугам, биллингу, паспортному обслуживанию и т.д. и т.п. Это не только благотворно скажется на рынке жилищных услуг, но и станет шагом к Правовому Государству.
А п.3 ст. 162 ЖК РФ при этом остается: госуправление — это не навечно.
Юрий Хохлов
