В доме 16 по ул. Чкалова подвал дома десять лет назад сдали в безвозмездную аренду, теперь чтобы отменить решение требуется общее собрание собственников, которое пока собрать не удалось
В 2018 году относительно спокойный рынок управления жилыми домами всколыхнул рейдерский захват крупнейшей управляющей компании города «Теплоцентрали-ЖКХ». Во многих многоквартирных домах собственники жилья быстро поняли, что спасение утопающих – дело рук самих утопающих. И чтобы не стать крепостными, точнее бесплатным приложением к домам, а еще точнее, тем приложением, которое весь банкет и оплачивает, срочно стали изучать свои права. И открылось много чудесного, например, что они могут сдавать общедомовое имущество, а деньги за аренду идут не управляющей компании, а на текущий ремонт дома и другие нужды, согласно решению общего собрания собственников. На осознание этого факта ушел ни один месяц, кто-то призвал новые УК действовать в рамках этих правил, кто-то просто раздумывал, но процесс пошел, открывая все новые и новые горизонты. Но в некоторых случаях возникают нюансы.
История десятилетней давности
Дом 16 по ул. Чкалова, как и большинство других домов, после банкротства «Теплоцентрали-ЖКХ» так и не провел общее собрание собственников (ОСС) по выбору управляющей компании, поэтому по постановлению главы города весной 2019 его передали в управление УК «Наукоград сроком на один год. За это время у жителей так и не получилось провести собрание, хотя попытки были, но в доме живет довольно мало собственников, даже заочное собрание провести очень сложно. В результате того, что жители не воспользовались своим правом, дом выставили на торги, которые выиграла все та же УК «Наукоград».
В этом доме долгие годы располагается военно-спортивный клуб «Беркут», они занимают подвальное помещение общей площадью 435,3 кв метра. Жители дома и раньше время от времени выражали недовольство по поводу соседства с детским спортивным клубом из-за шума в квартирах, находящихся над этими помещениями. Но не набиралось критичной массы и осознания собственных прав для кардинальных действий. В этом году, по словам некоторых жильцов, шум увеличился. Тогда попытались выяснить, на каком основании «Беркут» занимает подвал дома, а после того, как это оперативно не получилось сделать на уровне арендатора и УК, написали заявления в Госжилинспекцию и прокуратуру.
«Управляющая организация ограничена в пределах реализации своих прав по пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома, отметили в своем обращении жители дома, ссылаясь на практику Верховного суда. – Она не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, к общему имуществу и, следовательно, в отношениях по предоставлению в пользование технических, а также иных общих помещений многоквартирного дома управляющая организация не может быть признана самостоятельным хозяйствующим субъектом». ЖВ обратились за комментариями в УК «Наукоград» и получили протокол решения общего собрания собственников от 2012 года, когда домом управляла еще УК «Теплоцентраль-ЖКХ». Согласно этому протоколу руководитель «Беркута» Евгений Кириков инициировал собрание, которое и решило отдать военно-спортивному клубу в аренду подвальные помещения на безвозмездной основе. Как сообщили в УК «Наукоград», они выполняют решение ОСС, так как иного решения нет. Причем как инициатор он представлял администрацию города по доверенности, у которой было права инициировать ОСС. При этом, так как «Беркут» пользуется общедомовым имуществом и соответственно является потребителем жилищно-коммунальных услуг, в рамках управления домом УК «Наукоград» заключила с военно-спортивным клубом договор на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, оплачивая услуги по текущему ремонту и содержания общего имущества МКД, холодное и горячее водоснабжение, электричество и водоотведение на общедомовые нужды.
Наша цель – выжить
Елена Канышева, руководитель жуковского отделения Ассоциации председателей Советов многоквартирных домов Московской области:
Без решения общего собрания собственников добиться ничего не получится. Сдавая общеломовое имущество в аренду безвозмездно, собственники недополучают довольно внушительную сумму на нужды дома и текущий ремонт. Учитывая состояние сетей, такие деньги лишними точно не будут. А «Беркуту» я бы посоветовала все-таки не оставлять обращения в администрацию, так как на сегодняшний момент в городе администрация многим социально ориентированным организациям предоставляет муниципальные помещения в безвозмездную аренду.
ЖВ также связались с Евгением Кириковым, он показал помещения клуба и ответил на претензии со стороны жителей, которых в обращении оказалось довольно много. Например, что ключ от подвального помещения, где находятся общедомовые коммуникации находятся только у руководителя «Беркута». Евгений Кириков сообщил, что его телефон есть у УК и он приезжает в любой непредвиденной ситуации довольно оперативно. И показал акт, согласно которому он дал доступ в помещения при аварийной ситуации ночью и провел на устранении аварии несколько часов.
«Необходимо отметить, что согласно новым правилам противопожарного
режима, утвержденным правительством 16 сентября 2020 года, работа детских
кружков и секций, а также проведение других мероприятий с участием детей в
цокольных этажах зданий и подвалах запрещена», – указали в своем обращении в Госжилинспекцию жильцы дома. Евгений Кириков сообщил, что проходило множество проверок, по некоторым из них он оплатил штрафы, указанные нарушения устранял. На вопрос, как можно устранить то, что детский кружок расположен в подвальном помещении, руководитель спортивного клуба задал встречный вопрос: «А какой вы видите выход из ситуации? Наша цель – выжить, как общественная организация живущая на членские взносы просто не можем себе позволить коммерческую аренду, финансирования из городского бюджета не получаем, два года назад получили президентский грант на определенные цели – организацию военно-полевых походов с ребятами, финансирования на уровне города мы не получаем». Также Евгений Кириков сообщил, что «Беркут» существует уже несколько «Беркут» десятков лет, раньше он располагался в помещении одного из детских садов, где своими силами был проведен ремонт. Однако потом администрация потребовала освободить помещения, клуб неоднократно обращался к местным чиновникам с просьбой найти помещение для занятий с детьми, так как коммерческую аренду просто не потянет. На сегодняшний момент Евгений Кириков готов вести диалог с жильцами, что, по его словам, он делал и раньше, и если что-то не устраивает, пытаться найти компромисс. Хотя пока стороны не сходятся во многом, например, жители жалуются, что шум из подвала слышен даже после 22 часов, а в «Беркуте» говорят, что последние массовые занятия заканчиваются в 20.30.
В любом случае, нужен либо диалог, либо действия, а лучше и то, и другое. Если в доме пройдет ОСС и будет принято решение о расторжении договора безвозмездной аренды с ВСК «Беркут», то УК будет обязана выполнить данное решение. Вопрос в том, смогут ли жители собрать кворум в доме, где за последние три года сделать это не удалось. С другой стороны, занятие с детьми в подвальном помещении нарушает правила противопожарной безопасности, что в пределах данного дома устранить никак не удастся. И это уже вопрос к надзорным органам, которые проверяют помещения для занятия детей, и тут «Беркут» в городе не единственный. Как известно жесткость российских законов компенсируется необязательностью их исполнения.
