Что не так с ежегодными отчетами УК о выполненных в многоквартирных домах работах, и как сделать этот отчет понятным и прозрачным
С 1 июля в очередной раз подорожали коммунальные услуги, включая муниципальный тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирных домов, на котором в городе «сидят» большинство домов. Все уже давно привыкли, что повышение цен на продукты и услуги никоим образом не связано с улучшением качества. Цена растет вне зависимости от обстоятельств, сама по себе, и привязана она скорее к календарю, чем к каким-либо качественным критериям. При этом и отчитываться за проделанные работы, оплаченные собственниками, управляющие организации не спешат, а все разговоры на эту тему ведут в такой стилистике, как будто оказывают не услугу, а одолжение.
Руководитель жуковского отделения Ассоциации председателей советов многоквартирных домов Елена Канышева, муниципальный депутат Маргарита Лесняк и председатель Совета дома Ирина Беляева провели мониторинг отчетов управляющих организаций Жуковского и обсудили алгоритм действий по формированию прозрачной отчетности работы УК.
Насколько я понимаю, в законодательстве четко прописаны нормы отчетности управляющих компаний перед собственниками помещений, проблема не с теорией, а с практикой…
Елена Канышева. Не совсем так. В законе сказано (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ), что управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает его в системе ГИС ЖКХ. Однако, в какой форме и насколько должна быть детализирована информация, не указано. Чем и пользуются многие управляющие организации, показывая только ту информацию, которую хотят, пряча остальное в общих цифрах, без детализации по статьям и работам. Например, «ЖКХ-Сервис+»: нет информации, сколько поступило средств, только информация по расходам, статья доходов просто отсутствует, ноль экономии, нет входящего остатка с прошлого года по текущему ремонту, и самое прекрасное, что на средства собственников УК построила контейнерную площадку на муниципальной земле, что само по себе нонсенс.
Обязательной формы нет, есть форма, рекомендуемая приказом Минстроя от 31.07.2014 № 411-ПР. Это довольно громоздкий документ на 37 листах, в котором собственнику будет сложно найти истину. Но как ориентир его можно использовать для того, чтобы принять на общем собрании собственников (ОСС) свою форму ежегодного отчета управляющей компании. Если же форму на ОСС не принимали, а такая ситуация практически во всех жуковских домах, то УК может взять рекомендованную Минстроем форму или разработать свою, что они, собственно, и делают. «ЮИТ-Сервис» взял форму Минстроя, «ЖилВек» модифицировал эту форму для своего отчета, у «Наукограда» довольно интересная форма отчета, если бы еще была детализация по текущему ремонту.
На ГИС ЖКХ у «Коруса» вообще нет отчетов, у «ЮИТ-Сервис» последние отчеты выложены за 2019 год, у «Парк-сити» — за 2018 год, остальные выложили за 2020 год. У «Балекрус Жуковский» на ГИС ЖКХ вообще вместо отчета опубликован акт выполненных работ по содержанию и текущему ремонту.
Я нашла на ГИС ЖКХ отчеты УК из других городов и регионов, которые отвечают на основные вопросы собственников. Для нас важно, какой остаток средств перешел с прошлого года, какой запланирован объем поступлений в этом году, какие мы можем на эти деньги сделать работы. У большинства наших УК в отчетах нет входящего остатка, у них каждый год как с чистого листа. Входящий остаток из тех отчетов, которые мы скачали из ГИС ЖКХ, есть только у УК «МИРА».
Какая задолженность жителей перед УК, также почти ни у кого не указано. Только у УК «Объединение ЖК Системы» в отчете показана задолженность жителей и даже указанная сумма, взысканная за год.
То есть, первое что нужно сделать, это принять форму ежегодного отчета, которая бы устраивала собственников, а не была бы простой формальностью?
Маргарита Лесняк: Тут есть нюанс, форма отчета утверждается на ОСС и согласовывается с УК, поэтому все-таки с ней нужно обсуждать формы отчетов. Хотя этот путь все же лучше, чем отдавать все на откуп управляющей компании, важно найти компромисс, чтобы отчет о проделанной работе был понятен и прозрачен всем. Конечно, некоторые статьи УК раскрывать не хотят, так как это их коммерческая тайна, например, все свои расходы и прибыль они закладывают в строке на содержание жилого фонда.
Елена Канышева. Для собственников важно прописать добротную форму и порядок ее предоставления УК, чтобы собственники могли, исходя из отчета, понимать, какие у них есть средства, как управляющая компания работает. А сейчас в большинстве отчетов расходная часть лишь является обоснованием цифры тарифа на содержание и ремонт: столько-то получили и все потратили, а на что конкретно, неизвестно.
Потому что это средства собственников, на которые они покупают услугу, ведь когда мы приходим в магазин, то получаем чек за покупку, в котором помимо общей суммы идет детализация, здесь то же самое…
Ирина Беляева. У нашей УК — ООО «Галант», для публикации на ГИС ЖКХ и для Совета дома разные отчеты, с разными графами и за разные периоды. Оба отчета не раскрывают деятельность УК, а лишь обосновывает тариф, установленный у нас в доме.
Отчет для Совета дома содержит расшифровку статьи «текущий ремонт», потому что эти работы определяют сами жители. Остальные статьи расходов идут под общими названиями — «содержание придомовой территории», «содержание инженерного оборудования» и т.п., это перечисление работ из постановления Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания и выполнения», то есть, обязательные работы, от которых жители не могут отказаться. Кроме того, их размер прописан в нормативных документах, например, таких, как постановление администрации о муниципальном тарифе. А это в 2,5 раза большая сумма, чем нам оставляют на текущий ремонт, неплохо было бы отчитаться. Например, строка «содержание инженерного оборудования» — самая большая сумма в отчете, а на что ушли деньги нам не говорят, очень хочется верить, что неумышленно.
То есть, деньги из раздела «техническое обслуживание», которое между прочим заложено в тарифе с учетом данных работ, перекочевали в раздел текущего ремонта. Интересно, что при этом общая сумма за техническое обслуживание не уменьшилась, а деньги собственников на текущий ремонт сократились. Интересная бизнес-модель.
Елена Канышева. К договору управления идет приложение, в котором расшифровка тарифа на содержание и текущий ремонт, где расписано, сколько идет на уборку территории, сколько идет на уборку подъездов, сколько идет на техническое обслуживание, сколько идет на управление организацией и сколько идет на текущий ремонт. Это основные пять статей, которые должны быть четко определены в финансовом плане. Структура этой платы описана в Жилищном кодексе. И несмотря на это, УК иногда пытаются прочистку бойлера или канализации, что является техническим обслуживанием, запихнуть в строку текущего ремонта, тем самым урезая собственникам возможности по текущим ремонтным работам.
Какая дорожная карта должна быть у собственников по проверке отчета УК? Если они не увидели отчет на сайте или им его не предоставили в УК по обращению, то что они должны сделать?
Елена Канышева. Написать жалобу в Госжилинспекцию с требованием предоставить годовой отчет и акты выполненных работ за год. Если ГЖИ при проверке обнаружит, что в ГИС ЖКХ данной информации нет, то выпишет предписание УК на устранение нарушения. Также за данное нарушение предусмотрены штрафы.
Хорошо, а если отчет предоставили, но в нем нет никакой детализации и для собственников он абсолютно бесполезен?
Елена Канышева. Я рекомендую принять на общем собрании форму отчета, которая им будет понятна, других вариантов я пока не вижу.
На что нужно обратить особое внимание при разработке этой формы?
Елена Канышева: Входящий остаток с прошлого года, остаток после проведения работ за отчетные период, чтобы собственники понимали, на что они могут рассчитывать в следующем году. Должны быть перечислены все работы, выполненные по текущему ремонту. Если работа не указана, значит, средства не потрачены. Также надо отслеживать, по какой статье расходов проведены те или иные работы, потому что иногда УК грешат нецелевым использованием средств. По этим услугам должен быть сделан перерасчет.
Маргарита Лесняк: Я бы еще отметила, что собственники должны научиться внимательно читать эти отчеты, потому что все кроется в деталях. Мне, например, в одном из отчетов вписали механическую уборку территорий от снега, а в том году не было практически снега, какая там механическая уборка на 212 тысяч рублей! Никто не лезет в прибыль УК, которая отражается в строке «Услуги управления», которая примерно 25% от тарифа и выше, однако остальные строки расходов должны быть предельно детализированы и прозрачны.
