Товарищества собственников жилья: насколько легко управлять своим домом самостоятельно, или Как заставить управляющую компанию предоставлять качественные коммунальные услуги
На официальном сайте для размещения информации о проведении торгов опубликованы извещения о торгах на право заключения договора управления несколькими многоквартирными домами по ул. Нижегородской, Серова, Маяковского, Дзержинского, Баженова. Это связано с тем, что в данных домах собственники помещений так и не смогли самостоятельно выбрать способ управления и управляющую организацию, и теперь эти дома выставили на торги, когда от жителей уже ничего не зависит. Сложившаяся ситуация в очередной раз подняла вопрос активности жителей, которые либо становятся ответственными собственниками, принимая участие в управлении своим общим имуществом, либо отдают все на откуп той управляющей организации, которая выиграет торги, просто оплачивая из своего кармана чужие решения.
Вариантов способа управления МКД несколько, начиная от выбора на общем собрании Совета дома и управляющей организации, заканчивая созданием Товарищества собственников жилья (ТСН), при котором собственники сами занимаются содержанием и управлением дома в форме юридического лица.
Первый всплеск активности пришелся на 2018 год, в момент передела рынка управления жилым фондом. Обанкротив самую большую управляющую компанию «Теплоцентраль-ЖКХ», группа лиц решила забрать ее дома, однако с этим не согласились проживающие в некоторых из них жители. Кто-то решил выбрать другие жуковские управляющие компании, а кто-то создал ТСН. При довольно простом и прозрачном алгоритме действий по закону, на практике это оказалось затруднительно, потому что Госжилинспекция из надзорного органа превратилась в фильтр допуска к управлению определенных компаний. Кому-то пришлось долгие месяцы добиваться перехода в выбранную на общем собрании собственников УК. С ТСН при, казалось бы, еще более очевидном выборе собственников также складывалось не все гладко, кто-то успел запрыгнуть на подножку уходящего поезда перед разделом жилого фонда УК-банкрота, кто-то годами добивался своего права на самостоятельность. Но активность жителей принесла свои плоды, пусть и не так быстро, как хотелось бы и как того требует закон. ЖВ поговорили с представителями нескольких ТСН, насколько трудно было добиться самостоятельности, стоит ли за нее бороться и почему участие в управлении своим домом так важно для жителей.
Общее собрание собственников дома 6 по ул. Гагарина по созданию ТСН прошло еще в октябре 2018 года. В начале марта 2019 года ТСН получило свидетельство налоговой инспекции. А потом три года жители этого дома добивались независимости от УК «Наукоград», которой их передали по постановлению администрации. Первый пакет документов для включения дома в лицензию ТСН «Гагарина, 6» был подан в начале апреля 2019 года, затем в сентябре, потом в декабре. И ТСН получало отказы с указанием замечаний, однако исправление одних замечаний порождало возникновение новых. В апреле 2020 года ГЖИ ответила, что нужно новое заявление на внесение изменений в реестр лицензий. В августе 2020 года новые заявления и пакет документов в очередной раз были предоставлены и официально зарегистрированы. При этом в июле прошло очередное общее собрание собственников помещений в этом доме и приняты решения об отказе от услуг и прекращении с 01.08.2020 года договора управления с УК «Наукоград» и в очередной раз утвержден способ управления – ТСН. И уже в октябре 2020 года ТСН получили… отказ в изменении реестра лицензий, причем по тем же основаниям, что и в самый первый раз. Круг замкнулся. ТСН оспорило отказ, суд первой инстанции согласился с доводами ТСН «Гагарина, 6» и удовлетворил требования признать решение ГЖИ незаконным и обязать ведомство его отменить.
Галина Раджабова,
председатель правления ТСН «Гагарина,6»
Вы выиграли суд первой инстанции, подала ли Госжилинспекция апелляцию или решение вступило в силу?
Все оказалось еще интереснее, ГЖИ не стала оспаривать решение суда, это сделала УК «Наукоград», которой мы в 2019 году достались по постановлению администрации, так что 9 июня нас ждет суд второй инстанции, но мы полностью уверены в своей правоте и считаем право самостоятельно управлять своим домом неоспоримым. Тем более УК, по всей вероятности, мысленно простилась с нашим домом, так как выполнять текущие работы не спешит, просто собирая коммунальные платежи. В этом смысле оттягивание момента вступления решения в законную силу вполне логично.
Три года вы добиваетесь независимости, в основном все это было на вас, зная какой долгой будет эта дорога, вы бы стали добиваться признания ТСН?
Безусловно, я бы все равно стала этим заниматься, потому что считаю, что в первую очередь это надо нам самим. Собственники многоквартирных домов на собственном опыте знают, что для управляющей компании их дом – лишь один из многих, а правление ТСН рассматривает дом как общее имущество, такое же, как и наши квартиры, что делает управление и содержание более эффективным и рачительным. И жильцы дома видят такое отношение, во главе угла стоит доверие и единство целей. И потом мы живем в этом доме и сразу видим все моменты, которые требуют текущего ремонта, исключается звено, которое требует больших временных затрат. Возможно, такого же отношения можно добиться и при сотрудничестве с небольшими управляющими компаниями, которые имеют в управлении несколько домов, и сотрудники находятся в шаговой доступности от этих объектов. Но я убеждена в одном – такое возможно, если в УК будут работать те, кто живет в городе, и помимо бизнеса, будет и личное отношение, когда дома берут «не на поток», а в разумное управление в интересах жителей.
Конечно, не всем под силу сразу создать ТСН, потому что это постоянная работа и кто-то должен взять на себя ответственность за судьбу всего дома. Но организовать Совет дома и серьезно отнестись к выбору УК, которая должна понимать свою функцию нанятого исполнителя, выполняющего решения собственников, это просто необходимость, продиктованная самой жизнью.
Все же превалирует такая точка зрения, что все уже давно решено за нас, ничего изменить нельзя. Ваш пример доказывает обратное. И хотелось бы именно от вас услышать, почему так важно участвовать в управлении своим домом?
Ну вот, например, вы приходите в магазин, выбираете определенный товар и оплачиваете. Как бы вы себя чувствовали, если после оплаты товара получили бы не то, что выбрали или не получили бы вовсе? Так и с управлением дома: вы оплачиваете услугу, взаимоотношение УК и собственников четко прописано в законодательстве, однако на практике получается, что если жителям неинтересно, что происходит с их общим имуществом, то УК действует исходя из своих интересов, нет никакой прозрачности. Вот по идее планы на текущий ремонт должны утверждаться на общем собрании собственников, именно они решают, какие работы в приоритете, а какие могут подождать, УК лишь нанятый исполнитель воли жителей, который получает за эту работу деньги. А мы знаем, что в большинстве случаев о текущих работах собственники узнают лишь по факту или вообще задним числом. Пока не появится понимания, что мы должны стать ответственными собственниками, а нанятая УК быть прозрачной и открытой, полагать, что все наладится само собой, как минимум, наивно.
Олег Ненашев,
ТСН Советская, 6 и Маяковского, 9, организованных в 2018 году. После чего эти дома перешли в формат «ленивых» ТСН, заключив договор с УК на определенные виды работ
У вас интересная форма управления – «ленивое ТСН», почему?
Мы решили для себя выбрать такую форму управления тоже под давлением обстоятельств, как вы помните при банкротстве «Теплоцентрали-ЖКХ» главной головной болью жителей было не стать крепостными при очередной УК, мы решали задачу оказаться под управлением той «управляшки», которую выбрали сами. И ТСН для этого подходит как нельзя лучше, потому что является защитой от рейдерского захвата. Однако самостоятельное управление своим домом – ответственная и сложная задача, поэтому решили пока прибегнуть у услугам УК. Причем мы можем выбирать, какие работы делаем сами, а на какие привлекаем УК. А договор управления можно расторгнуть в любой момент, так как дом и так уже у нас в лицензии, с УК обычный договор на предоставление услуг. Что в свою очередь дисциплинирует управляющую компанию, вынуждает ее повышать качество услуг.
Вы работаете в таком формате с весны 2019 года, насколько, на ваш взгляд, такой подход себя оправдал?
Исходя из своего двухлетнего опыта, могу сказать, что формат работы ТСН и УК в связке наиболее рациональный в плане обслуживания многоквартирных домов из всех возможных. В рамках работы Ассоциации председателей Советов многоквартирных домов изучался опыт обслуживания нескольких ТСН сервисными компаниями. Понятно, что у этих первопроходцев в процессе работы вылезли шероховатости, но в общем и целом это положительный опыт.
Да, ТСН – это эффективная форма самостоятельного управления общедомовым имуществом. Однако на текущий момент, когда дома образуют ТСН стихийно, в чрезвычайных обстоятельствах, пока нет общего понимания необходимости уходить в свободное плавание, правление зачастую формируется из активных жителей, у которых пока нет достаточного опыта подобной деятельности, симбиоз ТСН, которое является органом управления, и управляющей компании, которая отвечает за содержание и обслуживание, не просто действенен, на мой взгляд, самая жизнеспособная и эффективная форма управления.
Ну, согласитесь, что не все могут собраться с духом и организовать ТСН, как тогда действовать?
Я вам больше скажу, до сих пор не во всех домах Жуковского есть Совет дома, который бы координировал связь собственников с управляющей компании. Надо начать хотя бы с его создания. Но главное, прийти к понимаю, что мы оплачиваем коммунальные услуги, в том числе и содержание жилого фонда, и в условиях рынка вправе найти идеальное соотношение цены- качества. Важно помнить – оплата коммунальных услуг – это не оброк, а покупка услуги, которая должна отвечать стандартам качества. И у каждого дома эти стандарты свои, в зависимости от возраста, состояния и активности жителей. Поэтому, на мой взгляд, нужно выбирать ту УК, которая хочет и может осуществить индивидуальный подход к каждому дому, а не относится к вам как к безликой единице в общей колоде жилого фонда. Взаимодействие собственников и УК должно быть равноценным, это диалог партнеров, заказчика и исполнителя, и в данном случае заказчиком для УК являются собственники, оплачивающие услуги, а не административный ресурс. Деятельность управляющей организации должна быть открытой и прозрачной для собственников, потому что в противном случае – это не честный и разумный бизнес, а игра в наперстки.
