30 декабря президент подписал закон о всероссийской реновации, а точнее Федеральный закон № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».
Законопроект внесли в Госдуму 18 сентября, и до конца года он уже успел пройти профильные комитеты, был рассмотрен в трех чтениях, прошел Совет Федерации и был подписан президентом. Инициаторами стали сенаторы от «Единой России» Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и депутат Госдумы от ЕР Евгений Москвичев. Таким образом, опыт Москвы, где реновация подверглась критике экспертов и стала причиной множества протестов, а собственников без согласия расселяли через суд, решили распространить на всю страну.
От комплексного развития никто не застрахован
Реновацию в новом законе называют комплексным развитием территорий, которое, по мнению законодателей, позволит обеспечить сбалансированное и устойчивое развитие поселений и городских округов, создать необходимые условия для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур. Изначально в законопроекте было положение, по которому в программу реновации могли включить только территории на которых 50% и более составляют аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома, это вызвало критику депутатов, так как в данном случае под снос могут попасть любые дома. Ко второму чтению это положение исчезло, однако вместо него ввели такие расплывчатые формулировки, что суть не поменялась. В окончательном документе комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории в двух случаях: многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащие сносу, и многоквартирные дома, которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ. Критерии устанавливаются, исходя из одного или нескольких следующих требований: физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) превышает определенные субъектом РФ нормы, стоимость капитального ремонта превышает предельную стоимость, определенную субъектом РФ, многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения по типовым проектам с использованием типовых изделий стен или перекрытий, МКД находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии или отсутствуют системы инженерно-технического обеспечения. При этом в границы территории, которую соберутся комплексно развивать, могут попасть земельные участки, если они расположены в границах элемента планировочной структуры. Согласитесь формулировки достаточно размытые и под это определение могут попасть абсолютно любые жилые дома, было бы желание. Тем более, критерии для всех муниципалитетов будет определять регион, максимально их унифицировав, к чему это приводит, мы уже убедились на примере типовых генпланов. В прочем, и с признанием домов аварийными все не так просто, как показывает практика, аварийный фонд в муниципальных образованиях официально появляется, исходя не из фактического состояния домов, а при возникновении на горизонте застройщика и его выгоды. Так было с домами в Ильинке и на ул. Нижегородской в Кратово. Причем в Кратово договор о комплексном развитии территорий за время пути сумел довольно существенно увеличить территорию развития, при этом развитие инфраструктуры ограничилось тем, что новое жилье просто повесили на коммуникации соседнего Жуковского – транспортные, инженерные и социальные. И такое ложно истолкованное комплексное развитие не смутило ни областные, ни муниципальные власти, которые, не моргнув глазом, изменили Генплан, узаконив высотную застройку в дачном поселке.
Демократия с заранее известным финалом
Для решения о включении многоквартирных домов в программу реновации проводятся общие собрания собственников. В голосовании участвуют собственники жилых помещений в доме, При этом за включение в программу должны высказаться две трети участников голосования, при отсутствии определения кворума собрания, легитимным будет любое количество голосующих.
После передела жилого фонда, который захлестнул города в 2018 году и массовой фальсификации общих собраний собственников, в прозрачность выявления мнения собственников помещений в многоквартирных домах мало кто верит. Ведь проверки и экспертизы, которые доказывали факт фальсификации подписей, так и не дошли до суда, хотя все фигуранты были известны.
Это с какой стороны посмотреть
Закон о реновации предполагает, что людей будут переселять в равноценное или равнозначное жилье, либо предоставлять денежную компенсацию. Однако опыт Москвы, который за три года уже можно оценить, показывает, как это будет на практике. Во-первых, во многих районах Москвы равнозначного жилья просто нет, потому что «однушки» в расселяемых пятиэтажках по по площади больше квартир в новостройках, да и качество жилья оставляет желать лучшего. Нежилые помещения, принадлежащие частным собственникам, изымут, а их владельцам выплатят компенсацию. Такая же схема предусмотрена и с владельцами земельных участков, которые попадут в границы территории комплексного развития.
Если собственник в течение 45 дней не подписал договор о предоставлении ему денежного возмещения или новой квартиры, его могут обязать к переселению через суд. В Москве с иском в суд выходил департамент городского имущества с требованием лишить собственника права собственности на квартиру в расселяемом доме и признать за ним право собственности на квартиру в новом доме. При этом за департаментом признается право на квартиру в расселяемом доме. На основе решения суда ответчика выселяют из его квартиры и регистрируют в выданной по программе реновации квартире. В подавляющем большинстве случаев суд встает на сторону департамента городского имущества Москвы.
В последнее время жители города неоднократно отмечали, что кадастровая стоимость их квартир вдруг снизилась что вызывало смутные сомнения, что понижение стоимости произошла как подготовительный этап перед денежной компенсацией. И если до принятия федерального закона о реновации, подобные тревоги можно было списать на страсть к конспирологии, то сейчас угроза частной собственности сала вполне реальна.
Марина Мозжерова, Общественный совет Кратово, член согласительной комиссии по вопросу высотной застройки на ул. Нижегродской
Как известно, дьявол кроется в деталях, и очень часто исключение страшнее, чем само правило, и это закон о реновации целиком и полностью подходит под эти два определения. Светлая идея о расселении людей из аварийного жилья на протяжении десятилетий является прикрытием для лоббистов и застройщиков при получении различных преференций и бонусов. В случае с застройкой на ул. Нижегородской – это в первую очередь финансовый вопрос. Из-за расселения 130 человек, строят жилье для 840 новых жильцов, без должной инфраструктуры. По такому же принципу будут расселять по всей стране, потому что, как нам говорят, «застройщику это должно быть выгодно». При этом нужно понимать, что расселение будет в пределах муниципального образования, например, в случае с Раменским г.о. это могут быть достаточно отдаленные места.
Когда в законе прописано, что под реновацию попадают жилые дома типовой застройки, то мы понимаем, что это большая часть жилого фонда большинства российских городов. И уже никому неинтересен процесс износа этих зданий, никто не будет проводить технические экспертизы. Еще один момент, это признание капитального ремонта нецелесообразным, то есть, слишком дорогим, что также будет предполагать его снос. Возникает тогда вопрос: за что люди платили все эти годы по строке «капитальный ремонт»? Будут ли эти средства возвращены жителям, раз ремонта и не предполагается? Ведь в противном случае рассыпется вся пирамида доверия к власти, которая и так уже сильно неустойчива.
Вообще, то, что все понятия не обозначены ни четкими формулировками, ни цифрами, ведет к весьма обширному толкованию, а затем и злоупотреблениям в этой сфере.
Естественно, самые лакомые участки для застройки – это центральные части городов. Во-первых, это самая дорогая земля, во-вторых, вся инфраструктура уже есть, не надо ничего развивать.
Самое печальное, что мы получаем прецеденты, которые исключение делают правилом: на территориях комплексного развития перестают действовать градостроительные регламенты, например, можно увеличивать этажность. Именно так и случилось, что в дачном поселке Кратово в виде исключения сделали многоэтажную застройку при максимальной высотности в три этажа. И обязательные публичные слушания и общественные обсуждения, которые носят всего лишь рекомендательный характер, никоим образом не могут повлиять на окончательное решение.
На мой взгляд, самое страшное, что это попытка отмены частной собственности, и в конечном счете коснется это не только жителей аварийных домов или «хрущевок». А при такой расплывчатости формулировок можно и сталинские высотки в Москве внести в программу реновации.
Получается, что правовой нигилизм в отношении частной собственности, примененный в Москве, просто распространили на всю страну, сделав людей бесправными рабами, которых можно перемещать, куда угодно. Это мне напоминает, как Карл Великий гонял саксов по всей Европе. Но все же хотелось бы верить, что мы живем в 21 веке в цивилизованном мире.
