Что нужно знать о подготовке к отопительному сезону и оформлении паспортов домов
Последнее время все больше собственников помещений в многоквартирных домах стали задумываться о контроле действий управляющих организации, задаваться вопросом качества услуг ЖКХ, плата за которые становится все более существенной частью семейного бюджета. Весна прошла под знаком вопроса по поводу дезинфекции подъездов, во время многочисленных проверок выяснилось, что начинать нужно с вопроса о простой уборке, которую во многих домах проводили буквально «раз в год по обещанию». Летом дома стали готовить к осенне-зимнему сезону под контролем местного отделения Ассоциации председателей советов многоквартирных домов, и опять вылезло множество нюансов при одном неизменном правиле: в большинстве случаев только активные действия жителей могут привести к успешному результату, добросовестность управляющих компаний нужно укреплять контролем собственников помещений многоквартирного дома.
Местное отделение Ассоциации председателей Советов МКД Московской области подготовило инструкцию по подготовке дома к отопительному сезону, чтобы собственники квартир понимали обязанности управляющих организаций.
Долгая дорога к зиме
В настоящий момент управляющие организации обязаны предоставить в ГЖИ паспорта готовности домов к зиме, для этого нужно провести определенные работы и подписать акты у председателя Совета дома. Все паспорта готовности нужно сдать до 15 сентября.
Чтобы пройти успешно проверку готовности МКД, управляющая организация обязана выполнить все мероприятия из плана-графика подготовки. Готовность проверит комиссия, которую формируют органы местного самоуправления, в нее входят представители ресурсоснабжающих организаций, Госжилинспекции. Комиссия рассматривает документы, подтверждающие выполнение требований по готовности, а при необходимости проводит осмотр объектов проверки.
Для объективной оценки готовности МКД к периоду отопления комиссия проверяет техническое состояние дома и коммуникаций: выполнение плана текущего ремонта; качество утепления объектов МКД и ИТП (индивидуальных тепловых пунктов); техническое состояние труб и арматуры; наличие промывки, опрессовки устройств, режимных карт и наличие испытаний по наладке; работоспособность приборов, учитывающих электроэнергию; функционирование автоматики безопасности; наличие подтверждающих необходимых паспортов; отсутствие задолженности перед теплоснабжающей организацией; наличие собственных или привлеченных ремонтных бригад.
В течение дня после проверки комиссия заполняет акт с результатами и заключением. В акте указывается один из трех выводов: МКД готов к отопительному периоду, будет готов, если устранит выявленные нарушения; не готов к отопительному периоду.
Проводить осенний осмотр рекомендуется в следующей последовательности:
• фундамент, подвалы, котельные, технические этажи, где из-за отсутствия отделки лучше всего видны дефекты;
• наружные стены, стыковые соединения панелей при их наличии, теплоизоляция наружных коммуникаций;
• крыша, чердак и расположенные там утеплители и коммуникации;
• поэтажный обход дома с проверкой внутридомового инженерного оборудования.
Итоги проверки фиксируются в журнале регистрации результатов общих осмотров МКД, который относится к технической документации дома. Такую обязанность предусматривают пункт 14 Правил № 491, пункт 2.1.4 Правил технической эксплуатации.
Акт подписывают лица, присутствовавшие при осмотре, – сотрудники управляющей МКД организации и представители совета дома. Акты относят к технической документации на МКД. Поэтому хранить их нужно в управляющей МКД организации. Срок хранения технической документации не ограничен.
Работа над ошибками
При проверке выданных паспортов готовности МКД к отопительному периоду 2020–2021 годов, размещенных в автоматизированной системе «АИС ГЖИ», инспекторы выявляют два основных вида нарушений: неполная информация о подготовке конструктивных элементов МКД и недостающие подписи членов приемочных комиссий.
Подписать документ должны представители управляющей организации или ТСЖ, ЖСК, специализированных организаций, органа местного самоуправления. Если домом управляет управляющая компания, то дополнительно нужна подпись представителя совета МКД.
Как сообщила руководитель Госжилинпекции региона Ольга Федина, основное внимание уделяется элементам, от состояния которых зависит энергосбережение в холодное время года: «Должен быть надежно закрыт тепловой контур: обеспечен плотный притвор входных дверей и оконных рам, целостность остекления. И, конечно, крайне важна надежная теплоизоляция трубопроводов отопления и горячего водоснабжения».
Нарушения и наказания
В случае неготовности дома управляющей организации грозит административная ответственность в виде (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП):
• штрафа от 250 000 до 300 000 руб. – для самих организаций;
• штрафа от 250 000 до 300 000 руб. или дисквалификации на срок до трех лет – для индивидуальных предпринимателей;
• штрафа от 50 000 до 100 000 руб. или дисквалификации на срок до трех лет – для должностных лиц.
ТСЖ, ЖК, ЖСК грозит штраф от 40 000 до 50 000 руб., а должностным лицам – от 4000 до 5000 руб. (ст. 7.22 КоАП).
Независимо от суммы штрафа ГЖИ выдаст предписание об устранении нарушений при подготовке МКД к отопительному периоду (п. 1 ч. 1 ст. 17 Закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»). Если нарушения вовремя не устранить, вас привлекут к административной ответственности за невыполнение предписания (ч. 1, 24 ст. 19.5 КоАП).
Спасение замерзающих – дело самих замерзающих
Для управляющих организаций главным критерием работ по подготовки к зиме являются в первую очередь формально сданные паспорта готовности дома. В данной ситуации качество и выполнение самих работ по подготовке дома к зиме отходят на второй план.
И возникает парадоксальная ситуация: если жителям все равно, и они не обращают внимание на фактическое проведение работ, то эти осмотры остаются на бумаге. Если жители настаивают на полной проверке, так как волнуются за качество работ, и просят ГЖИ провести ее по всем пунктам, то ГЖИ по заявлению собственника обращается в прокуратуру за разрешением провести полную проверку. Если прокуратура дает «добро», то УК с комиссией выходит на полную проверку дома, с подвалами, чердаками и подъездами. И при выявлении нарушений управляющая организация получает предписание.
К сожалению, большинство требований невозможно выполнить в срок, потому что это систематическая работа, которая, как правило, не ведется, сделать все и сразу очень сложно. Разрушенные отмостки можно ремонтировать участками, за трещинами можно наблюдать поставив «маячки», трубы надо вовремя красить, тепловой контур закрыть также не представляет особых проблем.
Так что, если вы хотите, чтобы паспорт готовности вашего дома к отопительному сезону был готов не только на бумаге, но и отражал фактическое состояние общедомового имущества, необходимо взять подготовку к отопительному сезону под контроль. Потому что добросовестность управляющей компании в наше время напрямую зависит от активности собственников МКД.
