Бывший директор городского парка 7 лет назад сдал 9 гектаров муниципальной земли в субаренду частной компании, за 2019 год арендные платежи составили 2,5 тысячи рублей
В фильме «День Радио» главные герои довольно беспорядочны в связях в своем небольшом коллективе, и все время об этом случайно проговариваются. Один из них – Леша, говорит в такие моменты: «Вот, молодец!». А в финале резюмирует: «Ребята, а вы здесь все молодцы!» Примерно по такому же сценарию несколько лет развивалась история с арендой 9 гектаров муниципальной земли в городском парке, «молодцами» оказались все действующие лица, от администрации до прокуратуры, от давно знакомых до доселе неизвестных персонажей. Очевидно лишь одно: такое могло произойти только в России, для иностранцев – это просто непереводимая игра слов и смыслов.
Ели, пили, веселились, подсчитали, прослезились
В 2018 году Контрольно-счетная палата провела плановую проверку деятельности Муниципального предприятия «Парк культуры и отдыха». Нарушений хватило бы на несколько томов: от предоставления недостоверных данных, в результате чего бюджет недополучил деньги ( по закону, 35% от прибыли МП направляется учредителю) до необоснованного начисления заработной платы руководству, отсутствия первичной документации по многим операциями, самостоятельного определения тарифов, без согласования с администрацией города, как это указано в законе. Складывается впечатление, что МП «Парк культуры и отдыха» – это государство в государстве по примеру Ватикана, которое никому не подчинялось и существовало по своим закона, а его генеральный директор на момент проверки – Петр Галаев – не муниципальный служащий, а полноправный хозяин территории парка. Такой вот симбиоз государственных возможностей и частного подхода, при полном попустительстве учредителя и надзорных органов.
К целям деятельности муниципального предприятия – обеспечению досуга и отдыха жуковчан – Петр Галаев отнесся легкомысленно. «Кемска волость, Кемска волость, да забирайте», – по всей вероятности подумал директор парка и сдал всю территорию в субаренду ООО «ТРАНС-коммуникации», причем, чтоб два раза не вставать, сразу до 2061 года. То есть, следите за руками: создали муниципальное предприятие для обслуживания и содержания парка культуры и отдыха, отдали ему в аренду по очень льготным ценам 9 гектаров лесопарковой зоны, после чего МП вдруг выступила в амплуа рантье и сдало эти же 9 гектаров в субаренду частной компании, причем без какой-либо выгоды, по той же цене, что и выставленная аренда. При этом, согласно отчету КСП, муниципальное предприятие еще умудрилось оплачивать коммунальные платежи по сданному в субаренду участку. А компания «ТРАНС-коммуникации» в это время сдавала в аренду рабочие места для организации торговых точек, только в 2018 году было официально заключено договоров на сумму в 2 217 500 рублей, а за субаренду 9 гектаров в том же году «ТРАНС-коммуникации» оплатили 325 942 рубля. Как отметили аудиторы, действия директора МП Петра Федоровича Галаева попадают под действие ст. 201 УК РФ «Злоупотребление полномочиями». Однако «злоупотребил» в данной схеме не он один.
Страсть к парку
20.07.2012 между администрацией г.о.Жуковский, которую представлял Комитет по управлению имуществом и Муниципальным предприятием «Парк культуры и отдыха» был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 90600 кв метров (кадастровый номер 50:52:0010320:40) для использования «в целях городского парка», сроком на максимально возможные 49 лет.
Со стороны Комитета по управлению имуществом договор подписал его председатель и давний любитель кусочков городского парка – Владимир Седунов. Именно он вывел часть городского парка около пятой школы в собственность своей жены под обслуживание развалившегося забора и затомпанированной скважины.
Впоследствие этот «кусочек парка имени Седунова» оказался в собственности у одной из многочисленных «дочек» «Гарантии-строй», участку изменили вид разрешенного использования, узаконив возможность высотного строительства, однако тут случился закат уже самой «Гарантии-строй», что и спасло эту часть парка от застройки. Общими усилиями в Генплане и Правилах землепользования и застройки убрали законодательную возможность высотного строительства в парке.
Однако пристрастного отношения к городскому парку администрация не утратила. В договоре аренде в пункте 4.3.2 указано, что арендатор имеет право сдавать участок в субаренду с согласия арендодателя, а также передавать свои права и обязанности по договору третим лицам в порядке, установленным законодательством. При этом законодательством на тот момент было установлено обратное. Согласно ст. 295 ГК РФ, п. 5 ст. 18 Закона от 14.11.2002г. № 161-ФЗ (в редакции, действующей в тот период), муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе сдавать такой земельный участок в субаренду. В законодательстве предусмотрены исключения, которые к данной ситуации не имеют никакого отношения.
Естественно, такой пункт в договор включили не просто так, через год им решили воспользоваться. Причем, это произошло уже после того, как главой города стал Андрей Войтюк, основным пунктом предвыборной компании которого была борьба с коррупцией. 14 июня директор МП «Парк культуры и отдыха» Петр Галаев официально уведомил председателя КУИ администрации Владимира Седунова о заключении договора субаренды с ООО «ТРАНС-коммуникации». Через три дня пришел ответ от Седунова: Комитет по управлению имуществом не возражает.
1 июля 2013 года МП «Парк культуры и отдыха» заключило договор субаренды земельного участка площадью 90600 кв. метров, сроком на 48 лет. Согласно договору, земельный участок предоставляется субарендатору для осуществления уставной деятельности.
В выписке из единого государственного реестра юридических лиц указано, что ООО «ТРАНС-коммуникации» было организовано в 2008 году с уставным капиталом в 10000 рублей. Причем в 2009 году было принято решение о ликвидации юридического лица, назначена ликвидационная комиссия, однако в конце 2011 учредители почему-то от этой идеи отказались. Основной вид деятельности – «деятельность парков культуры и отдыха и тематических парков» принят лишь в 2017 году. Что было до этого непонятно, за эти годы сменились и учредители и генеральный директор: договор субаренды подписывал А.В. Ксенофонтов, в данный момент руководителем и собственником предприятия является А.О. Ромов.
В разделе «Порядок расчетов» указано, что размер арендной платы по договору субаренды равен размеру арендной платы по договору аренды, то есть доходность муниципального предприятия по данной строке нулевая, что вызывает множество вопросов, даже если вывести за скобки незаконность самого договора субаренды.
С широко закрытыми глазами
25 июля 2013 договор субаренды на 9 гектаров городского парка был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, у которой не возникло никаких сложностей с документом, противоречащим закону. То есть сотрудники ведомства зарегистрировали сроком на 48 лет то, чего не может быть, не испытывая при этом никакого когнитивного диссонанса. Таким образом, ничтожный договор субаренды вошел в правовое поле, которое в отношении земельных участков в городе Жуковском сдвигалось уже не раз, например, с арендой участка во дворе гостиницы «Дружба». Причем примерно в это же время и с той же подписью уполномоченного сотрудника.
Нарушение закона усмотрели, а дальше сами, сами…
После проверки Контроль-счетное палаты все материалы по сомнительной субаренде с государственной землей передали в прокуратуру, которая выдала правовую оценку и представление о нарушении земельного и гражданского законодательства. Согласно этому документу, прокуратура провела проверку и согласилась с выводами аудиторов, отметив, что МП «Парк культуры и отдыха» было не в праве заключать договор субаренды с ООО «ТРАНС-коммуникации» : «Указанный договор субаренды заключен в нарушение п. 5 ст. 18 Федерального закона № 161-ФЗ и ст. 295 Гражданского кодекса РФ, а потому является ничтожным». Также, по мнению прокуратуры, рассматриваемая сделка делает невозможным осуществление муниципальным предприятием своей основной деятельности в соответствии с Уставом, поскольку вся площадь земельного участка, арендуемая МП под говору аренды, передана в субаренду ООО «ТРАНС-коммуникации».
И даже учитывая все это, прокуратура решила не выходить в суд, например, в интересах неограниченного круга лиц, каковыми являются жители города, а просто потребовала расторгнуть договор. При этом есть, как минимум, два резонансных случая, когда прокуратура выходила в суд в интересах неограниченного круга лиц: первый раз таким образом сняли охранный статус цаговского леса, а второй раз помогли жителям двора по ул. Ломоносова-Чаплыгина убрать ворота инженерного центра, которые установили на въезде во двор.
Я вся такая внезапная, такая противоречивая вся…
В 2019 году МП «Парк культуры и отдыха» обратился в арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о признании недействительным договора субаренды земельного участка. В исковом заявлении была изложена вся фабула сюжета. 13.05.2019 года арбитражным судом первой инстанции были удовлетворены исковые требования заявителя. Ответчик с решением не согласился и тут же подал апелляционную жалобу.
1 августа 2019 года Десятый арбитражный апелляционный суд рассмотрел жалобу и даже согласился с основными доводами незаконности сдачи земельного участка в субаренду. Однако представитель ООО «ТРАНС-коммуникации» заявил о пропущенных сроках исковой давности, которые составляют три года с момента, когда лицо узнало о нарушении его прав, то есть срок исковой давности истек 01.07. 2016 года. Суд счел этот аргумент достаточным для того, чтобы вынести решение в пользу ООО «ТРАНС- коммуникации», то есть отменить решение суда первой инстанции о признании договора субаренды недействительным.
Представитель ООО «ТРАНС-коммуникации» в суде – Пономарь В.Е. заслуживает отдельного рассказа, потому что в Жуковском это уже не человек, а бренд. Он представлял в судах интересы «Гарантии-строй» по многочисленным спорным земельным участкам и стройкам, интересы ЗАО «Звездный» по строительству МФЖК в центре города, ООО «Варна» по строительству кафе в треугольном лесу. Участие этого специалиста в суде является лакмусовой бумажкой для определения намерений его доверителей.
Теоретически сходить в суд, чтобы расторгнуть договор субаренды, есть все также у прокуратуры города, которая узнала о нарушении прав неограниченного круга лиц, то есть жителей, в 2018 году. А также у администрации, учитывая, что парк культуры, подобно Ватикану, жил в свое удовольствие, не опускаясь до отчетов учредителю.
Однако помимо этой сюжетной линии, по всей вероятности, придется разбираться и с еще одной сюжетной загогулиной, которая ставит очередной немой вопрос перед кадастровой палатой.
Аттракцион неслыханной щедрости
Арендная плата на муниципальную землю и имущество рассчитывается по формуле, однако, если при аренде имущества в формуле присутствует множество коэффициентов (износ, месторасположение, сфера деятельности арендатора и т.д), то по земельным участкам все просто – арендная плата за год составляет 2% от кадастровой стоимости участка. В 2016-2018 годах кадастровая стоимость земельного участка площадью 9 гектаров в центре города была 16 млн 297 тысяч 128 рублей, а арендная плата в год составляла 325 тысяч 942 рубля 56 копеек. От рыночной стоимости далековато, однако надо учитывать, что это рекреационная зона, которая сразу теряет коммерческую привлекательность как земля.
Однако в ноябре 2018 года Федеральная кадастровая палата Росреестра по Московской области утвердила новую кадастровую стоимость 9 гектаров парка с реликтовыми соснами – 127 746 ( сто двадцать семь тысяч семьсот сорок шесть) рублей.
И теперь годовая аренда – 2555 (две тысячи пятьсот пятьдесят пять) рублей. Так земля в Жуковском практически достигла отрицательных значений задолго до того, как это стало мейнстримом на мировых нефтяных рынках. При этом, подозреваю, что тариф аренды за торговые места в парке у ООО «ТРАНС-коммуникации» не уменьшился, «обнулились» лишь расходы.
Перед законом все равны, но некоторые равнее
Когда редакция ЖВ снимала муниципальное помещение здании на Менделеева, 7, которое мы еще за свой счет отремонтировали, проверяющих соблюдение условий аренды было множество. При этом мы платили 200000 рублей в месяц, и ни разу не просрочили платежи. Однако в 2012 году Комитет по управлению имуществом в лице Владимира Седунова подал исковое заявление в арбитражный суд, так как решил вдруг в нарушение закона увеличить один из коэффициентов аренды и задним числом пересчитать нам все уже совершенные платежи, добавив к аренде еще 3,5 млн рублей. Первый раз мы выиграли суд, потому что господин Седунов так спешил, что забыл соблюсти претензионный порядок – о претензии КУИ мы узнали только в суде. Однако в 2013 году администрация подала в суд повторно. Забавно, что пока мы отбивали бредовые претензии администрации в арбитражных судах, та же самая администрация в лице того же самого Седунова отдала практически 9 гектаров городского парка частной компании сроком практически на полвека.
У нынешней администрации города теперь один путь – сделать все, чтобы парк вернулся в город, иначе круг замкнется, став удавкой на шее местной власти.
Я же в свою очередь прошу считать факты, изложенные в статье, заявлением в Следственный комитет и прокуратуру города. И каждый житель города может сделать то же самое, для этого достаточно направить в следственный комитет и прокуратуру обращение с приложением газеты или ссылку на материал в сети Интернет.
