Как формируются рейтинги управляющих компаний в Московской области, и что нужно знать управляющим компаниям, чтобы быть на высоте, и собственникам, чтобы понимать, критерии оценки.
Каждый квартал Госжилинспекция выпускает рейтинг управляющих компаний, и мы вдруг поражаемся, почему о одних он слишком высокий, а у других компаний слишком низкий, так же часто слышим обвинения в том, что низкий рейтинг это злонамеренные действий членов ассоциации.
Однако причина скорее в другом: управляющие компании не занимаются своим рейтингом или не совсем понимают принцип составления данного рейтинга. Для начала важно разобраться, что такое рейтинг УК, зачем он нужен и действительно ли это эффективный инструмент контроля за работой управляющих организаций.
В настоящее время расчет рейтинга управляющих компаний регламентируется Распоряжение Министерства жилищно-коммунального хозяйства Московской области от 20 июня 2019 г. N 335-РВ “О внесении изменений в Положение об оценке эффективности деятельности организаций, осуществляющих управление жилищным фондом на территории Московской области». Оценка эффективности и формирование рейтинга осуществляются ежеквартально (до 30 числа месяца, следующего за отчетным) по итогам деятельности управляющих организаций за истекший период.
Место в рейтинге определяется по сумме набранных баллов по нескольким критериям оценки. Максимальное количество баллов, которое может набрать управляющая компания – 430. По количеству набранных баллов присваивается статусность в виде звезд
5 звезд – при Рбал >= 391 бал;
4 звезды – при 321 <= Рбал < 390 баллов;
3 звезды – при 221 <= Рбал < 320 баллов;
2 звезды – при 100 <= Рбал < 220 баллов;
1 звезда – при Рбал <= 99 баллов,
Рбал – количество баллов, присвоенных УК по результатам оценки
Критериями оценки эффективности деятельности организаций, осуществляющих управление жилищным фондом на территории Московской области, являются несколько факторов.
Содержание дворовых территорий МКД, парковка во дворах на газонах и самовольно установленные во дворе запирающие устройства, в т.ч. шлагбаумы.
Данные по этому пункту собираются из жалоб, отправленных с портала «Добродел» в службы Госадмтехнадзора и приложения «Народный инспектор». Учитывается количество жалоб, скорость реагирования на жалобы, количество нарушений, сумма выставленных штрафов и т.д. Самый лучший показатель по этому пункту – отсутствие жалоб оценивается в 0 баллов. Остальные варианты со знаком минус – уменьшают рейтинговые баллы.
Содержание многоквартирных домов, в т.ч. текущее содержание подъездов многоквартирных домов
Самый заметный и болезненный для жителей вид нарушений среди управляющих компаний. На показатели по данному критерию влияют количество обоснованных жалоб в ГЖИ Московской области, на портал «Добродел», по которым выставлено предписание об устранении нарушения, количество неисполненных предписаний, процент раскрытия информации УК о техническом состоянии дома в системе ЕАИС ЖКХ МО.
Максимальный балл по этому критерию 65, максимально можно потерять на оценке по этому критерию 60 баллов.
Организация диспетчерского обслуживания населения через портал единой диспетчерской службы (далее – ЕДС).
На этот критерий влияет количество жалоб, оперативность и качество отработки сообщений населения в ЕДС МО (eds.mosreg.ru), а так же вот такой странный показатель, как своевременность очистки фасадов многоквартирных домов от объявлений о продаже наркотиков, по сообщениям населения, поступившим через ЕДС МО. Максимальное количество баллов по этому критерию 50, потерять можно при плохой работе 40 баллов.
Обеспечение УК бесперебойной поставки коммунальных услуг жителям многоквартирных домов.
На этот критерий влияет количество прерываний подачи коммунальных услуг управляющими организациями с превышением нормативного срока в МКД, кроме тех прерываний, которые происходят по вине ресурсоснабжающих организаций. Максимальное количество баллов за отсутствие нарушений – 15 баллов, потерять можно максимум столько же.
Платежная дисциплина управялющих компаний по расчетам с ресурсоснабжающей организацией (далее – РСО).
В расчете принимает участие сумма среднемесячной годовой просроченной задолженности более 1 месяца по коммунальным услугам: обращение с ТКО; ХВС; ГВС; отопление. Максимальное количество баллов – 30 баллов. Уменьшит расчетные показания рейтинга на 30 баллов, задолженность, которая больше среднемесячной.
Выполнение управляющей организацией планов по текущему ремонту подъездов МКД, установленных муниципальными программами
На данный критерий влияет отношение количества запланированных к ремонту подъездов и количество реально выполненных ремонтов. За исполнение плана прибавят 30 баллов, за выполнение плана менее чем на 60% отнимут от расчетной суммы рейтинга 20 баллов.
Исправность автоматизированных систем противопожарной защиты
Для домов с такими системами + 20 баллов за 100% заключенных договоров на обслуживание таких систем и проведение противопожарных осмотров, минус 20 баллов, если договора не во всех домах и осмотры провели не везде.
Если в МКД нет таких систем, то будут оценивать количество проведенных ежегодных сезонных осмотров общего имущества МКД на предмет выявления нарушений противопожарной безопасности в МКД. 20 баллов – за осмотры во всех домах УК, минус 20 баллов, если осмотры проведены не во всех домах.
Работа управляющих организаций с участковыми уполномоченными полиции по выявлению в МКД “резиновых квартир” и незаконно проживающих в доме мигрантов.
На данный критерий влияет количество обоснованных обращений жителей на нелегальное предоставление жилых помещений в МКД в наем (аренду), по результатам которых с участием председателя или членов Совета МКД составлен акт комиссионного обследования жилого помещения и направлено заявление в полицию и исполнительный орган местного самоуправления (администрация муниципального образования). Плюс 20 баллов за отсутствие жалоб, за наличие жалоб могут отнять не более 20 баллов.
Участие управляющих организаций в общеобластных акциях для жителей МКД.
Подобная акция «Школа ЖКХ нашего двора»» проходила в городе в прошлом году. За участие в таких акциях дадут к рейтингу 30 баллов, у ленивцев вычтут 30 баллов.
Содействие управляющих организаций в создании Советов МКД
На данный критерий влияет количество домов, в которых созданы Советы МКД.
Если Советы МКД созданы в 100 жилом фонде, который эксплуатирует УК, то она получит максимальный балл – 40. Отсутствие Советов домов в более чем 50% жилого фонда уменьшит рейтинг компании на 40 баллов. Данные берутся из системы ЕАИС ЖКХ по размещенным в системе протоколам общих собраний собственников по выбору Советов домов.
Подписание управляющими организациями паспортов готовности МКД к эксплуатации в осенне-зимний период (далее – ОЗП) с председателем Совета МКД.
Состоит из 2 показателей. Первое: процентное отношение проверенных паспортов ОЗП и количества паспортов с замечаниями – максимальный балл (30) дадут, если все паспорта ОЗП будут без замечаний. Второй показатель – процентное соотношение паспортов ОЗП, подписанных председателями Советов домов и размещенных в ЕАИС ЖКХ, к плановому показателю количества паспортов. Если такое соотношение 100%, то рейтинг увеличится на на 30 баллов, максимально УК может потерять 30 баллов при не исполнении этих условий. Данные для расчета берутся из системы ЕАИС ЖКХ.
Проведение отчетного ежегодного общего собрания собственников МКД.
На рейтинг влияет процентное отношение количество домов, в которых проведены ежегодные отчетные собрания собственников, к общему числу жилых домов в управлении УК. Данные берутся из системы ЕАИС ЖКХ. При 100% проведенных собраниях рейтинг получит + 30 баллов, если отчетные собрания прошли менее чем в 20% домов рейтинг уменьшится на 30 баллов.
Оценка деятельности УО председателем Совета МКД.
На рейтинг влияют два показателя: средняя оценка деятельности УК от председателя Совета дома среди принявших участие в голосовании и количество проголосовавших председателей Советов домов. Если проголосовали большинство, то максимально УК может получить 70 баллов за отличные показатели, и минус 50 баллов за низкие оценки.
Если проголосовали меньше половины председателей, то максимально УК может получить всего 30 баллов за самые лучшие оценки и потеряет 20 баллов за плохие оценки.
Как мы видим, низкие показатели по многих критериям, даже если управляющие компании проводят работы, говорит о том, что идет большая недоработка. Где-то не подписали, где то не осмотрели, где-то забыли загрузить в систему ЕАИС, где-то не провели работу с председателями Советов домов с просьбой оценить деятельность.
Если рейтинг так важен, то нужна кропотливая работа по всем параметрам. Если же сил на работу не хватает, давайте не будем пенять на зеркало.
Стоит отметить, что критерии оценки рассчитываются в на основании данных, полученных в ходе осуществления регионального государственного жилищного надзора, лицензионного контроля, государственного административно-технического надзора, общественного контроля за деятельностью управляющих организаций по управлению многоквартирными домами Главным управлением Московской области “Государственная жилищная инспекция Московской области», Главным управлением государственного административно-технического надзора Московской области, Ассоциацией председателей советов многоквартирных домов Московской области, а так же на основании сведений, размещенных управляющими организациями в соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 N 731, и информации, предоставленной Министерством жилищно-коммунального хозяйства Московской области, полученной по запросам от органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области.
От жуковского отделения Ассоциации председателей Советов домов Московской области желаю всем управляющим компаниям рейтинг в пять звезд.
Елена Канышева
