Местное домоуправление

Легко ли быть Товариществом собственников недвижимости (ТСН) и как выбрать Совет дома, а главное, как это поможет улучшить нашу жизнь, − обсудили в редакции ЖВ представители ТСН, ТСЖ и Советов домов Жуковского

Выученная беспомощность — состояние, при котором человек не пытается повлиять на ситуацию, даже когда может это сделать. Пожалуй, сейчас это состояние, подобно массовому психозу, захлестнуло большую часть населения. «Зачем дергаться, если ничего нельзя изменить», — это лейтмотив множества дискуссий на различные темы. Однако из раза в раз инициативные группы активных граждан доказывают обратное на собственном примере, отстаивая свои права вместо ожидания, пока ими воспользуется кто-то другой.

Многоквартирные дома остались, пожалуй, последним рубежом самоуправления, по общественным территориям и дворам мнение жителей уже мало кто слушает. Какая-то часть жуковских домов своим правом на управление собственным домом воспользовалась, создав ТСН или ТСЖ, в том числе и «ленивые», которые заключили договор с управляющими компаниями. В некоторых домах ограничились выбором Совета дома, чтобы упорядочить взаимодействие с управляющими компаниями и наладить диалог между самими жителями. В редакции ЖВ прошел круглый стол, в котором приняли участие практики местного домоуправления, те люди, которые взяли на себя определенную ответственность за свой дом и его содержание. Управляющий ТСН Советская, 6 и Маяковского, 9 Олег Ненашев, председатель ТСЖ Чкалова, 41 Владимир Дианов, председатель ТСЖ «М-ЧС» Максим Тетерюков, член правления ТСН Дзержинского 2/3 К Маргарита Лесняк, спецкор журнала «Председатель ТСЖ» Юрий Полонский, представители Советов домов Ирина Беляева и Евгения Ганжа рассказали о своем опыте, который показал, что ответственные собственники могут многое, главное, сделать первый шаг.

Многие люди боятся даже подступать к теме проведения собраний, потому что считают это неподъемной темой. Как у вас получилось создать ТСН, ТСЖ, Совет дома, какие подводные камни, и стоило ли это всех потраченных усилий?

Олег Ненашев: Изначально мы создавали ТСН, чтобы дом не «угнали» в недобросовестную управляющую компанию. Один из больших плюсов создания ТСН — в доме появляется центр решения проблем в обслуживании дома, который осуществляет еще и контроль за УК в расходовании средств. Если жителям не нравится правление, то в рамках ТСН на общем собрании меняется правление, по понятной всем процедуре. Если же в доме существует какое-то противостояние и жители разбились на несколько групп, то, наверное, нужно пока выбирать Совет дома, в котором будут представители всех этих команд, по типу партий в парламенте. Однако при этом не будет никакой охранной функции при переделе жилого фонда, так как остается возможность крутить бесконечные собрания и брать жителей измором, чье собрание последнее, тот и прав. В ТСН уже так зайти не получится.

То есть вы организовались в ТСН перед лицом опасности, раньше об этом не задумывались?

— Да, до этого мы как-то жили под управлением «Теплоцентрали-ЖКХ» и никакой особой инициативы не проявляли. Так что создали ТСН под давлением обстоятельств и не жалеем об этом.

В ТСН перестали ругаться? Ведь текущей деятельностью занялись определенные люди, и не осталось предмета для спора в рамках всего дома.

— Любая задача всегда может решаться несколькими способами и видится разными людьми совершенно по-разному. Организовав ТСН, люди делегировали полномочия определенной группе людей, и они несут ответственность пред жителями за решение домовых проблем. За несколько месяцев мы уже друг к другу притерлись и дискуссии возникают довольно редко. Посредством чатов в мессенджерах мы можем оперативно выяснить точку зрения жителей по любому текущему вопросу и принять решение, появился определенный порядок в работе, без анархии и хаоса. Появилось чувство собственника, понимание, что мы это делаем для себя.

Вы — так называемое «ленивое» ТСН, то есть не управляете сами, а заключили договор с управляющей компанией. Почему?

— У нас пока нет достаточного опыта, чтобы взять все в свои руки, но этот процесс идет, общаемся с другими ТСЖ, посещаем различные семинары в этой сфере. Конечно, когда управляешь самостоятельно — это существенная экономия средств, но не у всех для этого есть ресурсы, прежде всего, людские. Более того, многие председатели ТСН жалуются, что с каждым годом происходит ужесточение регламентов по отчетной документации и проверкам. Мы пока делегировали это все управляющей компании, включая сбор денег.

То есть в вашем случае, правление сняло с себя работу с финансами, потому что очень часто у людей в головах существует такой миф, что активные люди не столько хотят сделать дом лучше, сколько добраться до денег…

— Эти опасения возникли не на пустом месте, существует и такое. Но, как и везде, бывают люди порядочные, а бывают, и не очень. Просто не надо сразу думать о плохом. В доме, как правило, все более или менее друг друга знают, и если находится группа активных жителей, готовых взять на себя ответственность, думаю, им надо дать шанс.

Владимир Дианов: У нас ТСЖ с 1 октября 2011 года. Меня никто особо не знал, но я две недели ходил и до хрипоты всех убеждал взять управление домом в свои руки. Постоянно протекала крыша, мне это надоело. Люди относились по-разному: кто с пониманием, кто с опаской, возможно, кто-то даже подумал: «Вот, воровать пришел». У нас была такая ситуация, что УК копила деньги на ремонт крыши в одном подъезде, ТСЖ эти деньги после жалобы в прокуратуру выбило, и мы сделали на них не один, а еще и два соседних подъезда, в одном из которых я живу. Так мне потом говорили, что я специально себе сделал. Через два года накопили деньги и поменяли у всех, ни копейки дополнительно не собрав с жильцов.

Я думал лет пять пройдет, и мы сделаем все в доме, и только в процессе понял, насколько глубока разруха. Мы до сих пор доводим дом до ума. Восемь лет я из подвала не вылезаю. Вот сегодня цемент мешал, потому что у нас мансардные надстройки нужно перекладывать. Раньше раствора же не было, и кирпичи клали на известняк. Влага попадает и кирпичи двигает, они просто выпадают, приходится вот сейчас перекладывать. Дом — он как живой организм, ему нужно внимание, иначе он болеет и разрушается.

Мы для себя решили, сначала одно сделаем полностью, потом другое, иначе можно бегать и затыкать все дырки бесконечно. Например, сейчас мы планировали сделать входные группы подъездов, у нас там лепнина, а тут водопроводная труба (магистраль) прохудилась. Все бросили, поменяли сначала трубу. Купили современные пропиленовые трубы и сделали капитальные работы. Мы не стали собирать дополнительные деньги, а просто перераспределили расходы. Если же брать управляющую компанию с внушительным штатом, то все деньги дома быстро съедаются. У нас в штате 6 человек — паспортистка, дворник, уборщица, слесарь, сантехник и председатель. Мы сами покупаем материалы и делаем многие виды работ, например, стояки мы уже сами меняем. Или вот решили перевести все освещение на светодиодные лампы, закупили светильники, а я уже сам в течение двух недель их поменял.

А как вы справляетесь с аварийными ситуациями? У вас с кем-то заключен договор?

— Я сам аварийная служба, мой телефон есть на всех информационных стендах. Например, у одной бабушки в доме в 12 часов ночи прорвало трубу и льется кипяток. Какая тут аварийка, я через пять минут закрыл задвижку, наложил хомут, а через десять минут опять включил отопление в доме. На складе у нас есть все материалы для аварийного ремонта, просто спускаюсь, беру и сразу делаю.

Юрий Полонский: Я вот каждую зиму, когда хожу мимо, вижу Володю на крыше, он сам снег и сосульки счищает.

Владимир Дианов: Я это сам делаю не из-за того, что денег жалко, а из-за того, что пошлешь кого-нибудь чистить, так они либо крышу повредят, либо водостоки собьют. Лучше самому сделать.

Какой у вас тариф за содержание?

— 18 рублей 13 копеек. Но сразу скажу, сначала было очень сложно. Пока крышу всю не сделали, я во время дождя сам ночью бегал с ведрами по дому. Принимали дом от УК во время вхождения в отопительный сезон. 26 сентября пришли сотрудники УК «Теплоцентраль-ЖКХ» делать пробный пуск, сразу все потекло, так они закрыли и ушли, а мне просто ключи передали. Отопление включили, все потекло, это был «караул». Поэтому сразу решили на все деньги поменять стояки. По воде та же ситуация: трубы вроде бы хорошие, а все стыки сгнили и сыпались. Поэтому первые годы меняли все стояки, и по отоплению — 57 стояков, и по воде — 27 стояков. В доме 7 подъездов и очень много коммуникаций. Наше подспорье — арендаторы, эти средства идут на закупку материалов, более того, за счет арендной платы мы оплачиваем ОДН (общедомовые нужды), освободив от этой платы жильцов. Также у нас счет в Сбербанке и комиссию за оплату коммунальных услуг мы взяли на себя, то есть собственники ее не оплачивают.

У вас много должников по оплате за коммунальные услуги?

— У нас практически все оплачивают вовремя, бывают разные случаи в жизни, тогда мы можем войти в положение, подождать. Но в общем, все прекрасно понимают, за что они платят, и видят результат, поэтому с платежной дисциплиной у нас все хорошо.

А как взаимоотношения с государственными и надзорными органами?

— Очень много стало бумажной волокиты, публично наверху обещают все упростить, однако на практике, наоборот, все только усложняется. Раньше в Пенсионный фонд сдавали отчеты раз в квартал, сейчас ежемесячно. Но это еще полбеды. Вот Дмитрий Медведев подписывает разные постановления: проверка газа — три раза в год, каждая квартира — это более 300 рублей, то есть мы просто так три раза по 35 тысяч рублей оплачиваем. Это только за проверку, есть тяга или нет. Так за эти деньги лучше трубы печные новые построить или поставить принудительно вентиляцию, то есть потратить деньги на что-то разумное. Сейчас еще придумали проверять квартирное оборудование — 17 000 рублей мы перечисляем ежемесячно, и то мы сторговались на самый низкий тариф. Но это только проверка, которую сделали обязательной.
Если собрались делать ТСЖ, не надо раскалываться в спорах, потянет человек или нет, просто дайте ему шанс себя проявить. Потянул — отлично, не потянул — взяли и заключили договор с управляющей компанией.

Маргарита Лесняк: Мы убегали в ТСН от полнейшей разрухи. На этапе банкротства «Теплоцентрали-ЖКХ» мы четко поняли, что УК ничего не собирается делать за наши деньги, и дом просто будет разрушаться. Организовались мы меньше года назад, и за это время уже в доме сделано больше, чем за последние пять лет. Естественно в первое время у некоторых собственников было недоверие и тревога, сомнения, нужно ли менять управляющую компанию, люди же вообще не очень любят перемены. Сейчас они увидели первые результаты, и это подействовало лучше всех слов и уговоров.

Уходить в ТСН было очень сложно не из-за подготовки документов и собрания жителей, а из-за противодействия Госжилинспекции, которая долгое время не исключала наш дом из реестра управляющей компании. Тут надо не то что прокладывать себе дорогу к независимости, а просто ее прорубать.

Владимир, у вас ТСЖ организовалось еще до истории с переделом жилого фонда, тогда также сложно было получить независимость?

Владимир Дианов: Первый раз мы пытались создать ТСЖ в 2006 году, провели собрание и отвезли документы на регистрацию, которая тогда проходила через Министерство юстиции. У нас нашли замечания (я бы их назвал придирками) и отказали. А в 2010 году выделили миллиарды на реформу ЖКХ и капремонт, но для участия в этой программе у муниципалитета должен был быть определенный процент ТСЖ. И Евгений Кий, тогда заместитель главы города по ЖКХ, вспомнил, что мы хотели сделать ТСЖ, я подтвердил, но рассказал, что не пропускают документы. Он взялся помочь и обещание свое сдержал.

Маргарита Лесняк: У нас, к сожалению, звезды так не сошлись, поэтому было очень трудно, но это стоило того. Мы для себя определили расклад: дом еле живой, деньги все украдены, команды, которая бы взяла на себя обслуживание, у нас нет. В такой ситуации единственный вариант для нас на сегодняшний день — «ленивое ТСН». Мы выбрали лучшую, на наш взгляд, управляющую компанию — «МИРА» и попросили нас взять к себе, чтобы привести дом в порядок. В первый год нам заменили трубы, розливы, разобрались с подвалом, в который раньше было невозможно зайти. Также провели аудит стояков и поменяли те, которые находятся в аварийном состоянии. То есть наша цель сейчас — привести дом в порядок, и сделать мы это можем только с управляющей компанией, на самостоятельность у нас сейчас просто нет ресурсов. Да, тариф выше, но мы с ним согласились, потому что это взаимовыгодное сотрудничество с управляющей компанией.

У нас плюсы создания ТСН очевидны: дом сплотился, появилась достаточно большая инициативная группа, что позволяет оперативно решать множество различных вопросов. Мы теперь полностью имеем информацию о состоянии дома и его жильцах. Например, ведем работу с должниками, собрали контакты тех собственников, которые в доме не живут. У людей появилось понятие собственности не только в пределах своей квартиры, но и в границах всего дома. И они поняли прелесть проживания в нормальных условиях.

Ирина Беляева: У нас на Горького, 6 как-то все шло постепенно и спокойно, сделали Совет дома. Инициатором была жительница, которая потом переехала, и как-то плавно это все легло на меня. Я сразу сказала жильцам, что единственная моя цель — выбрать управляющую компанию, которой мы можем доверять, а не тратить все свое свободное время на контроль расходов и выбивание качественных коммунальных услуг. По сути, Совет дома — это «ленивое-ленивое» ТСЖ. Я вот сейчас слушала Маргариту и ее критерии, и поняла, что у нас они такие же. Мы выбрали УК «Галант», чтобы вывести дом из того состояния, в которое его привела прошлая управляющая компания. Чтобы управляющая компания делала те виды работ, которые нам нужны, и делала это качественно.

То есть, вы не готовы трансформироваться в ТСН?

— Я считаю, что ТСН — это дополнительная ответственность. И пока мы находимся под управлением УК «Галант» (надеемся, что так и будет), мыслить категориями защиты при переделе жилого фонда, не хочется. Но если и делать ТСЖ, то, на мой взгляд, нужно самостоятельно обслуживать дом, как ТСЖ Чкалова, 41, чтобы и тарифы снизить, и договора заключать без посредников.

Юрий Полонский: ТСЖ (или ТСН, так как в МКД это одно и то же) создаются тогда, когда, у большинства собственников (более 50%) есть взаимопонимание и некое общее видение судьбы дома. И при этом они могут доверить своему активу-правлению ТСЖ часть своих полномочий. Если этого нет, то ТСЖ создавать не стоит, есть облеченная версия — Совет дома, который просто подготавливает и проводит собрания, никаких других полномочий у него нет. Не зря ведь решения в ТСЖ принимаются кворумом в 50%+1 голос, при том, что для создания Совета дома достаточно 25% +1 голосов собственников. Именно поэтому рейдеры обходят ТСЖ, видя перед собой некий монолит жителей, которые в едином порыве готовы отстаивать свои интересы. В общем, жилищное самоуправление — это процесс. Процесс эволюции сознания собственников, а создание Совета дома — его определенная стадия, на пути к следующему этапу — ТСЖ.

В 2010 году в нашем городе появился предприниматель Вадим Буров с Дальнего Востока, который несколько лет назад создал там сервисную компанию. Она не управляла домами, а предоставляла 120-ти ТСЖ в Хабаровске и Магадане все виды жилищных услуг, начиная от паспортного стола и заканчивая сантехническими работами. Если таких клиентов в районе набиралось много, услуги получались достаточно дешевыми. Причем его компания обычно сама помогала жителям в создании ТСЖ, это придавало людям уверенность, что перейдя на самоуправление, они не останутся один на один со своими проблемами. Такая модель взаимодействия, на мой взгляд, настоящий «спасательный круг» и для собственников, которые сами не обладают нужными знаниями и навыками, и для бизнеса, который может сосредоточиться на технической стороне дела, отдав проблематику «человеческого фактора» активу ТСЖ.

И чем эта история с предпринимателем закончилась?

— Его на наш подмосковный рынок не пустили, к сожалению. Хотя сейчас многие наши «ленивые ТСЖ» используют аналогичную схему «разделения труда» с управляющими организациями.

Евгения Ганжа: У УК параллельно с собственниками тоже происходит эволюция сознания, как только Совет дома трансформируется в «ленивое» ТСЖ, УК трансформируется в обслуживающую организацию, что позволяет уйти от скомпрометировавшей себя в недавних событиях системы ГЖИ и значительно упрощает работу.

Максим Тетерюков: Я думаю, ТСЖ было бы намного больше, если был бы развит рынок сервисных компаний, от этого бы все выиграли.

Мы образовали ТСЖ в 2007 году, нас сплотила проблема со сдачей дома в эксплуатацию, нужно было предпринимать консолидированные действия, чтобы это случилось. Были многочисленные собрания, так что многие друг друга знали, так что трудностей с собранием по выбору формы управления домом не возникло. Тем более, мы еще дом за свой счет достраивали, там не было счетчиков, электропроводки. У нас в штате 9 человек, в доме 189 квартир. Тариф на содержание ниже, чем в аналогичных домах под управлением УК.

Маргарита Лесняк: Я была поражена, когда узнала, что у ТСЖ в собственности есть снегоуборочная машинка, и всегда зимой по двору бегает человек, который расчищает все дорожки и тротуары. Сразу видно, за домом следят, ухаживают, поэтому никаких споров не возникает, просто спорить не о чем.

Максим Тетерюков: В приемные дни в правление никто не приходит, кроме как за справками, а если возникают какие-то текущие вопросы, то они оперативно решаются по звонку. По оплате, задолженности и каким-то финансовым моментам можно сразу выяснить у бухгалтера в мессенджере, таким же способом можно передавать показания. За эти годы сменилось несколько председателей, первым у нас был, кстати, Евгений Кий. Но менялись они не из-за того, что к ним были претензии, просто сами уставали.

Евгения Ганжа: Дом Гудкова, 15, как и многие, самоорганизовывался пожарными темпами, чтобы убежать от МеУКа в другую управляющую компанию. Нам нужно было просто сменить компанию, причем на ту, которую выбрали именно мы. Вопрос о ТСЖ поднимался, но дальше обсуждений в чате не зашло, потому что не было ни добровольцев среди собственников взвалить на себя такую ответственность, ни кандидатов в председатели со стороны.

Я была на очном собрании на Гудкова, 15, пожалуй, это один из немногих домов, где на очном собрании всего лишь чуть-чуть не хватило до кворума…

— Активность была и есть, равнодушных, к счастью, очень мало.

По моим ощущениям в городе до сих пор около половины домов так и пребывают в хаосе, даже не начиная восхождения по ступенькам местного домоуправления. Как изменить ситуацию?

Ирина Беляева: Мало информации, все живут в своих домах, как в ракушках, многие и не знают, что такое Совет дома и в чем он может помочь жильцам. У нас усилиями Совета дома было проведено общее собрание, дом перешел под управление выбранной нами УК, это принесло значительные результаты в обслуживании, нам сделали ремонт всех четырех подъездов. Жители соседних домов теперь тоже хотят получить такие результаты. Поэтому лучшая агитация за Совет дома или ТСН — наглядный пример.

Владимир Дианов: В старой части города пассивность жителей просто губительна для домов, там уже давно прогнили коммуникации, течет кровля, еще несколько лет и дома действительно развалятся окончательно. Надо заниматься уже сейчас, потом будет поздно. И первый шаг — самоорганизация, иначе УК ничего не будет делать.

Олег Ненашев: Во многих домах идут какие-то войны между жильцами и со стороны даже не понятно, за что они бьются.

Юрий Полонский: Я думаю, они и сами не понимают…

Евгения Ганжа: Надо просто осознать, что жить значительно лучше, вполне возможно, даже со старой управляющей компанией. Просто нужно почувствовать себя собственниками и понимать, что оплата «коммуналки» предполагает предоставление качественной услуги, это не дань, которую нужно безропотно платить.