Какой способ управления домом лучше выбрать и почему пришло время взять на себя ответственность за общедомовое имущество
В настоящий момент крупнейшая управляющая компания города «Теплоцентраль-ЖКХ» находится в состоянии банкротства, по причинам, описанным на страницах ЖВ уже не раз. Инициатором банкротства стало муниципальное предприятие «Теплоцентраль» в период руководства Дмитрия Сарафанникова, действия которого сейчас детально изучает счетная палата Жуковского. Однако уже сейчас есть достаточно фактов, позволяющих утверждать, что банкротство УК «Теплоцентраль-ЖКХ» имеет все признаки спланированного рейдерства, особенно учитывая биографии всех участников этой истории. Именно поэтому главный вопрос на повестке дня в городе – что станет с жилым фондом (а это более 300 домов), который изначально был у «Теплоцентрали-ЖКХ». И что делать жителям, чтобы все-таки стать полноправными собственниками своих домов, а не быть крепостными, которых передают вместе с недвижимым имуществом от одной управляющей компании к другой. Насколько трудно создать товарищество собственников недвижимости (ТСН), чтобы самостоятельно решать судьбу своего дома, и какие риски несет в себе эта свобода в принятии решении? В студии «ЖукТВ» прошел круглый стол «Легко ли быть ТСН?», в котором приняли участие генеральный директор УК «МИРА» Ирина Монахова, председатель Жилищно-строительного кооператива «Союз-3» (ул. Федотова, д. 5) Артем Саватеев и журналист газеты «Жуковские вести» Эла Знаменская.
Эла Знаменская: Давайте для начала определим разницу между домом под управлением УК и домом, в котором создали ТСН, какие плюсы и минусы у этих способов управления?
Ирина Монахова: Во-первых, управляющая компания – это та организация, которая имеет в штате всех необходимых специалистов для обслуживания многоквартирного дома. Во-вторых, УК несет ответственность за все общее имущество многоквартирного дома. На основании договора управления, который заключается с собственниками помещений, возникают договорные отношения. Все, что прописано в договоре, обязаны исполнять обе стороны: УК качественно оказывать услуги, а собственники своевременно вносить плату за данные услуги. Есть несколько моментов. Например, всегда легче управлять домом, где есть выбранный и дееспособный Совет дома, те люди, которые активно участвуют в жизни дома, всегда могут предъявить претензии управляющей организации по качеству работ, осуществляют некий контроль за деятельностью УК. Поверьте, мне это тоже выгоднее, потому что мы делаем одно дело и я всегда знаю, как скорректировать свою работу, а не получаю через год конфликты, которых можно было избежать. Намного хуже обстоят дела там, где не нашлось активных людей, и Советов домов нет.
Эла Знаменская: Наличие Совета дома в МКД – это же норма действующего законодательства, разве не так?
Ирина Монахова: По закону, если жители самостоятельно не избрали Совет дома, то этим вопросом должна была заниматься администрация, созвать собрание и избрать Советы домов. Сделать это довольно сложно, потому что не в каждом доме находятся муниципальные квартиры, что позволило бы администрации созвать собрание, так как инициатором может быть либо собственник, либо управляющая компания.
Эла Знаменская: Если такая проблема с выбором Совета дома, то про следующую «ступень эволюции» – ТСН вообще сложно говорить…
Ирина Монахова: На мой взгляд, управляющей компании намного проще работать с ТСН и ЖСК, потому что там есть правление, которое избирается общим собранием. Этот орган и взаимодействует с УК либо по договору управления, либо по договору сервисного обслуживания. Именно правление подписывает все акты выполненных работ и выставляет УК свои претензии и замечания, если такие имеются. Если акт так и не будет подписан, то УК остается без средств, которые были затрачены на эти работы. Поэтому нам выгодно сразу все делать качественно.
Эла Знаменская: То есть при наличии ТСН или ЖСК в работе и взаимоотношениях появляется системность и четкий регламент.
Ирина Монахова: При таком способе управления домом собственники более ответственно относятся к планированию текущих работ, правильно расставляют приоритеты, потому что никто лучше их самих не знает, что нужно в первую очередь дому. Например, очевидно же, что в первую очередь нужно разобраться с кровлей, а уже потом делать косметический ремонт.
Эла Знаменская: Артем, у вас тот самый случай самоуправления в отдельном взятом доме, вы – председатель правления ЖСК. Поделитесь опытом, легко ли быть ТСН.
Артем Саватеев: Наш дом заключил договор с компанией Ирины Сергеевны, будучи в плачевном состоянии, практически аварийном. Специалисты компании провели полный технический аудит, потом обговорили все условия. Мы, естественно, понимали, что мгновенно, как по мановению волшебной палочки, ничего не произойдет. Поэтому очертили ряд проблем, которые нужно было решить в первую очередь. Кстати, на счету у нас в тот момент быль ноль. УК частично за счет своих средств восстановила нам инженерные системы, необходимые для нормального функционирования дома. И вот два года мы уже плодотворно сотрудничаем с Ириной Сергеевной, детально обговаривая все решения по обслуживанию нашего дома.
Эла Знаменская: То есть у вас так называемый «ленивый» ЖСК, когда образованно юридическое лицо, которое не занимается самостоятельно управлением дома, а наняло на эту роль управляющую компанию?
Артем Саватеев: Да, мы доверились управляющей организации, так как решили, что среди нас нет специалистов с достаточным уровнем квалификации для полноценного содержания общедомового имущества. Соответственно нужно было либо набирать штат или искать различные подрядные организации, либо идти к тому, у кого это все уже есть в комплексе. При этом, если что-то нас не будет устраивать, мы можем расторгнуть договор в любой момент. И наше решение никаким образом не будет зависеть от настроения Госжилинспекции.
Ирина Монахова: Когда мы пришли на этот дом, у них уже был ЖСК, они сами управляли домом, были нанятые сотрудники. И многие собственники, несмотря на удручающее состояние дома, сомневались, нужно ли заключать с нами договор. Поэтому мы предложили заключить договор на один год и посмотреть, насколько мы друг друга устраиваем. а через год собственники уже четко решили пролонгировать с нами договор. В случае, если дом просто находится в управлении УК без образования юридического лица, перейти в другую УК очень сложно. Нужно собрать и провести собрание, а главное, правильно оформить протокол решений общего собрания собственников. Из-за неправильного оформления протокола ГЖИ может его не принять. И люди, затратив множество усилий и денежных средств, потому что каждому собственнику нужно сделать уведомление, бюллетени для голосования, не достигают поставленной цели и у них просто опускаются руки. Именно поэтому дома редко переходят от одной УК к другой, а не потому, что их все устраивает.
Эла Знаменская: Сколько человек у вас в правлении, сколько нужно активистов для управления домом?
Артем Саватеев: Трое. Знаете, у нас все знают, как надо, а делают единицы. Однако при договоре с УК, 3-5 активных собственников вполне достаточно.
Ирина Монахова: Конечно, в случае аварийных ситуаций собственники все равно звонят в управляющую компанию, с правлением жители решают текущие вопросы. Например, можно увеличить планы по текущему ремонту, но тогда собрание собственников должно принять решение, чтобы собрать дополнительные средства. Как сейчас у Артема в доме был поставлен вопрос с пожарной сигнализацией. И правление разъясняло собственникам, почему это нужно сделать именно сейчас. Согласитесь, что собственник скорее прислушается к такому же члену ЖСК, чем к УК. Тем более, что доверие к управляющим компаниям оставляет желать лучшего.
Эла Знаменская: Артем, изменилась ли сумма в квитанции у собственников после того, как вы заключили договор с управляющей компанией, перестав самостоятельно обслуживать дом?
Артем Саватеев: Квартплата практически не увеличилась, это скорее даже последствие инфляции, а не перехода в управление к УК. Однако дом привели в порядок, то есть за те же деньги получили намного более качественную услугу.
Эла Знаменская: Вы – председатель правления. Можете навскидку сказать, сколько времени вы тратите на вопросы, связанные с управлением дома?
Артем Саватеев: В нашей ситуации, когда мы заключенный договор с управляющей компанией на весь спектр услуг, я думаю, что не больше, чем председатель Совета дома. Я скорее выступаю в качестве координатора и модератора общения собственников и УК.
Эла Знаменская: По сути, вы выполняете функции председателя Совета дома, только у вас больше полномочий, собственники находятся в более выгодной ситуации.
Ирина Монахова: В век интернета многое упростилось, мы можем решать вопросы гораздо оперативнее, у собственников есть возможность получать текущую информацию в личном кабинете на сайте управляющей компании. По текущему ремонту мы часто отправляем председателю правления на электронную почту фото-отчет о началах работ, потому что все люди работающие. А вот уже перед подписанием акта о выполненных работах члены правления проводят осмотр и только тогда подписывают закрывающие документы.
Эла Знаменская: Артем, были случаи, когда вы не подписывали акты выполненных работ?
Артем Саватеев: Да, когда меняли электропроводку, но это скорее из-за того, что многие захотели проконтролировать. Наши замечания учли, все быстро устранили, и тогда мы уже подписали акт выполненных работ.
Эла Знаменская: Ирина Сергеевна, расскажите, как все-таки выбрать ТСН? Это такая же процедура проведения собрания, как при выборе способа управления или сложнее?
Ирина Монахова: При организации ТСН в соответствии с законодательством в собрании должны принять участие 2/3 собственников помещений МКД, проголосовать за ТСН должен 51 процент собственников. Конечно это более сложная процедура, чем просто выбор способа управления и УК, где достаточно, чтобы в собрание приняли участие 51 процент собственников. При этом при создании ТСН нужно два пакета оригиналов документов по собранию, потому что два адресата – налоговая инспекция и Госжилинспекция. После проведения собрания нужно зарегистрировать юридическое лицо, а потом уже второй пакет документов сдается в ГЖИ.
Получается, ТСН – выгодный способ управления домом, но только там, где есть активные собственники, которые готовы участвовать в жизни своего дома. А кому-то проще быть под управляющей компанией, чтобы не брать на себя лишнюю ответственность. Способ управления домов зависти от самих собственников, это все достаточно индивидуально.
Эла Знаменская: При этом, насколько я понимаю, в своих отношениях с управляющими организации ТСН выходит из-под юрисдикции ГЖИ, и жителя уже не будут заложниками «предпочтений» этого надзорного ведомства. Не понравилась одна управляющая компания, расторгли договор и заключили с другой. Действительно вот так все просто?
Ирина Монахова: В данном случае включаются механизмы и регламенты взаимоотношений двух юридических лиц. Естественно управляющая компания может оспорить расторжение договора в суде, потому что она оказывается в плохой ситуации, затратив, например, в начале года свои средства и не дополучив их еще с собственников. Но это худший вариант развития событий. Работа «ленивого» ТСН все равно органичнее. Ведь нужно учитывать, что по действующему законодательству и у УК и у ТСН, если собственники управляют сами, в штате должны быть квалифицированные специалисты. Поэтому, конечно, многие собственники в ТСН и ЖСК предпочитают заключить договор с управляющей организацией. И при этом собственники всегда могут спросить с УК, потому что любой акт выполненных работ подписывает исключительно правление, в то время как в обычном доме УК может подписать акт у любого из собственников. Также правление ТСН согласовывает все наши сметы, вносит коррективы. В общем, ТСН всегда держит управляющую компанию в тонусе. И мы готовы помогать в создании ТСН вне зависимости от того, заключат ли потом собственники с нами договор или нет. Просто потому, что, на мой взгляд, это приведет к созданию цивилизованного подхода в городском ЖКХ. И конкуренции, что приведет к улучшению качества предоставляемых услуг.
Эла Знаменская: Еще один вопрос, который беспокоит собственников, раздумывающих над созданием ТСН: на чей счет будут поступать деньги за коммунальные услуги?
Ирина Монахова: На сегодняшний день существуют два способа взаимоотношений ТСН и УК. Например, вы можете иметь своего председателя правления, бухгалтера и тогда заключаете с УК только договор на сервисное обслуживание (лифтовое оборудование, инженерные сети, уборка помещений и т. д.) Все это четко прописывается в договоре, и УК выставляет свое предложение по оплате. В таком случае ТСН собирает на свой счет и оплачивает управляющей компании суммы по договору, как и любому другому подрядчику. В договоре может быть прописан и текущий ремонт, средства на него ТСН также перечисляет УК. При этом ТСН может заключить договор как на все работы по текущему ремонту, так и на каждые в отдельности. Второй вариант – управляющая организация выполняет все работы за ТСН, и тогда денежные средства поступает на ее расчетный счет. Однако в законе четко приписано, что юридическое лицо может затребовать возврат денежных средств, за которые работы еще не были выполнены. В этом случае собственнику достаточно просто даже через суд (если не удается решить вопрос в досудебном порядке) вернуть свои деньги. Потому что председатель ТСН выступает сразу от лица всех собственников, а при стандартном способе управления собственник может выступать только от своего имени, что затрудняет процесс возврата денежных средств.
Эла Знаменская: Артем, чтобы вы пожелали тем собственникам, которые сейчас решают, какой способ управления домом им выбрать?
Артем Саватеев: Взвесить все за и против и принять правильное решение. Оба способа управления имеют свои плюсы. Каждый дом выбирает для себя сам, мы выбрали определенную самостоятельность и сотрудничество с той УК, которая нас устраивает. И не прогадали.
