Как собственникам помещений в многоквартирных домах прийти к тому, чтобы не только оплачивать коммунальные услуги, но и выбирать наиболее добросовестного исполнителя
Передел рынка коммунальных услуг, который начинался «на дальних подступах» еще в 2015 году, к концу 2018 года вошел в финальную стадию, и от действий всех участников этой истории в ближайший месяц зависит дальнейшая судьба жилого фонда. Более того, именно сейчас выстраивается парадигма взаимоотношений собственников квартир в МКД (заказчиков) и управляющих организаций (исполнителей), которые в последние годы, вопреки законам рынка, в некоторых случаях больше напоминали давно отмененное крепостное право. В редакции ЖВ прошел круглый стол на тему «Кто в доме хозяин?», в котором приняли участие председатели Советов домов Светлана Безлепкина, Наталья Скворцова и Михаил Юрицын.
Эла Знаменская: Несмотря на действующее законодательство, Советы домов в Жуковском существуют далеко не во всех домах, почему у вас возникла потребность создать такой орган управления? Какая была основная цель?
Светлана Безлепкина: У нас на Чкалова, 21 Совет дома организовался в 2012 году, в нашем доме тогда в помещении бывшей аптеки хотели разместить «Пятерочку», перепланировка помещений нанесла бы дому непоправимый ущерб. Собственники квартир были категорически против и чтобы выйти по этой ситуации в суд, нужно было создать Совет дома. Именно поэтому все и организовались. В конечном итоге, «Пятерочки» в нашем доме нет, мы отстояли свои интересы.
Наталья Скворцова: В моем доме 37 по ул. Чкалова детонатором гражданской активности стал капитальный ремонт. В конце 2015 года Фондом капитального ремонта был выбран подрядчик, который, разобрав кровлю, не спешил класть новую. В 2016 мы пришли к пониманию, что такой ремонт нас не устраивает и подрядчика нужно менять, для этого и создали Совет дома, чтобы у нескольких людей были полномочия для обращения в различные инстанции. И через два года, сменив подрядчика, практически вышли на финишную прямую, при этом качество ремонта кровли нас абсолютно устраивает.
Эла Знаменская: То есть, получается, что Советы домов создаются перед лицом определенной проблемы, в состоянии боевых действий.
Михаил Юрицын: На Туполева, 5 Совет дома выбрали в ответ на якобы проведенное «Наукоградом» собрание. Согласно протоколу решений собрания, про которое мало кто знал, мы выбрали себе эту управляющую компанию. Стали выяснять, оказалось, что голосовали умершие, люди, у которых не было права собственности, также были и те, кто категорически свою подпись в бланках для голосования не признал. Тогда мы провели свое собрание собственников, выбрали Совет дома, другую УК, а потом подали на «Наукоград» как на инициатора собрания в суд и выиграли. Однако пока мы разбирались в суде, «Наукоград» успел «провести» следующее собрание, и так три раза. Две недели назад мы выиграли суд по третьему собранию, посмотрим, что будет дальше. Конечно, жители не привыкли проводить общие собрания, тем более, это достаточно сложное мероприятие для инициатора, но при какой-то чрезвычайной ситуации можно собраться, потому что бездействие может породить еще большие проблемы.
Эла Знаменская: В связи с намеренным банкротством крупнейшей управляющей компании города «Теплоцентраль-ЖКХ», сейчас этот переломный момент, когда нужно действовать и создавать Совет дома, настал для многих жилых домов.
Наталья Скворцова: Я бы даже посоветовала, исходя из своего опыта, создавать Товарищество собственников недвижимости (ТСН), так как на сегодняшний момент Совета дома порой уже недостаточно для того, чтобы решить возникшие проблемы.
Михаил Юрицын: Я согласен, что собственникам нужно больше независимости, чтобы самим решать, кому отдать в управление свой дом, а может, и управлять самим. При создании ТСН собственники вправе выбирать себе управляющую организацию без прохождения документов через Госжилинспекцию (ГЖИ). Потому что в ситуации с нашим домом, когда три раза ГЖИ утверждала протоколы «Наукограда», которые были не только сфальсифицированы, но и имели множество формальных нарушений законодательства, я имею основания предполагать, что это ведомство работает определенным фильтром, через который могут пройти только свои. А ТСН заключает договор с любой УК, как два юридических лица, без согласования каких-либо ведомств.
Светлана Безлепкина: Мне кажется, все зависит от ситуации в определенный момент, у любого способа управления есть свои плюсы и минусы. Вот, например, мы и без Совета дома до 2012 года решали все вопросы с УК «Теплоцентраль-ЖКХ», а потом УК Совету дома стала предоставлять отчеты по работам, сборам и расходам. Мы сдали подвал под веломагазин, деньги за аренду поступали в «Теплоцентраль-ЖКХ» на наш счет, а мы уже давали поручение УК, на что их тратить.
Последние годы городская власть своим бездействием закладывала бомбу замедленного действия под все жилищно-коммунальное хозяйство. К депутатам сейчас идет множество обращений по поводу сложившейся ситуации, люди взвинчены до предела, потому что не понимают, куда идут их деньги за коммунальные услуги, и сильно подозревают, что по старой доброй традиции при переделе их домов, мнения собственников опять не будут учитывать. При этом официальные лица ничего не объясняют, предпочитая отмалчиваться и создавать информационный вакуум. А при этом происходит непонятная «движуха», когда люди, которые работают в ЖЭУ «Теплоцентрали-ЖКХ» предлагают жителям перейти в управляющую компанию из Истры, не имеющую пока в своем активе ни одного дома.
Наталья Скворцова: Те люди, которые могут объяснить сложившуюся ситуацию, потому что они облечены некими полномочиями, ничего объяснять не желают, а молчат. Еще одна проблема: жителям не хочется радикально действовать, они интересуются мелочами, не желая рассматривать глобальные проблемы. Поэтому чаще возникают вопросы, например, про текущий ремонт подъездов, чем про состояние инженерных сетей. Согласитесь, если у вас в доме нет отопления, большие проблемы с водой и течет крыша, то интересоваться в данной ситуации, будет ли косметический ремонт подъезда, по меньшей мере, странно. Ведь именно тепло в квартире, нормальная подача воды и не осыпающиеся перекрытия на крыше — первое, с чем должна работать УК, а покраска стен на качестве жизни не сказывается никак. Я лично предпочту ходить мимо обшарпанных стен, но при этом заходить в теплую квартиру, где вода течет из крана, а не с крыши.
Эла Знаменская: Тем более, что при текущей крыше ремонт в подъезде — пустая трата времени и денег, все быстро возвращается в исходное состояние. Приоритеты расставляются по принципу «меньше знаешь, лучше спишь», потому что знание побуждает к действию.
Наталья Скворцова: Просто нужно понять, что «капитализм с человеческим лицом» не случился, да и вообще у нас не капитализм. Поэтому, если ты не поднимешься и начнешь действовать в своих интересах, то больше за тебя это никто не будет делать. Мне потребовался год обращений и поездок в различные инстанции (наверное, не осталось такого ведомства в Московской области, в которое бы мы не обращались), чтобы кровля на нашем и соседнем домах была сделана качественно, как того требуют нормативы. Мне пришлось разобраться во многих до этого не знакомых вопросах и терминах, освоить большой пласт информации, так что теперь я могу курировать ремонт кровли на любом объекте.
Эла Знаменская: Да, но во многих домах не находится таких активных людей, ведь в 2015 году начинали капитальный ремонт кровли не только у вас, но и еще домах на десяти, и там после ремонта состояние крыши стало хуже, чем до него. Вы постоянно общаетесь с жителями, как на ваш взгляд, готовы ли сейчас люди брать на себя ответственность хотя бы за дом, в котором живут?
Наталья Скворцова: Жители готовы, чтобы за их права кто-то боролся.
Светлана Безлепкина: Мне все-таки кажется, что, когда видят, что вокруг никого нет, начинают активные действия сами, все зависит от ситуации, в критические моменты многие проявляются. Вот я вчера была на собрании собственников в доме 20 по ул. Дугина. Они послушали эту новую управляющую компанию из Истры, оценили все риски и решили действовать. Как сказала одна из женщин, прочитав договор этой «Межрегиональной УК»: «Все понятно: тут вход — рубль, выход — два, за два года в Истре никого уговорить не смогли, а у нас тем более дураков нет».
Михаил Юрицын: Меня больше всего удивила форма уведомления о собрании, которое вывешивают на подъездах, оно совершенно не соответствует норме закона. Правда, учитывая, что генеральный директор «Межрегиональной УК» тот же Алексей Филиппов, который был директором УК «Наукоград» и лично подписал протокол, признанный потом в суде недействительным, ничего удивительного. Опять все пытаются сделать через административный ресурс в виде ГЖИ, не заботясь о процедуре, прописанной в законодательстве. В уведомлении не указаны контакты инициатора собрания, не указано место, где можно ознакомиться с документами по повестке дня собрания. Меня, например, смущает и то, что на заочное голосование отводится пять дней, я не понимаю, как это технически возможно, если не «рисовать» результаты. Представьте 9-этажный дом с четырьмя подъездами, в котором за пять дней нужно собрать более 50 процентов голосов собственников. Учитывая, что люди приезжают в основном после 19.00, а после 21.00 приличные люди по квартирам не ходят. Более того, на голосование одного человека уходит примерно минут 20, нужно же проверить свидетельство, вписать данные из него в бланк. И далеко не во всех квартирах живут собственники, а ведь только они имеют право голосовать. Поэтому обход такого дома «по честному» за пять дней маловероятен. Я бы посоветовал тем, у кого уже прошли собрания, поинтересоваться протоколами и приложениями к ним у инициатора собрания и посмотреть, кто же все-таки проголосовал. В противном случае, вы потом можете сильно удивиться.
Наталья Скворцова: Это уведомление без контактов инициатора собрания можно сразу сфотографировать и отправить в ГЖИ. У них на сайте есть окно для прямой связи, где человек может задать вопрос и прикрепить скан или фотографию к тексту, естественно, с указанием своих контактных данных.
Михаил Юрицын: Мне кажется сайт ГЖИ в случае с выбором управляющих организаций – не панацея, возможно, в других моментах они более эффективны. Поэтому я бы дублировал это сообщение и в другие надзорные органы, например, в прокуратуру.
Светлана Безлепкина: Я прочитала договор управления на сайте «Межрегиональной управляющей компании» и думаю, что пора уже писать обращения во все инстанции. Может, мы все пропустили, и у нас опять ввели крепостное право? И всю страну превратили в барак с коллективной ответственностью? Это не договор управления, а договор крепостного права. Я уже не говорю, что права и обязанности прописаны довольно странно и однобоко. Но самое интересное, что заключив этот договор однажды, выйти из него жители могут, только откупившись от этой замечательной управляющей компании. Из пункта 8.2.1 мы узнаем, что расторгнуть договор по инициативе собственника можно при «принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе иного способа управления или иной управляющей организации, о чем управляющая организация должна быть письменно предупреждена не позднее, чем за два месяца до прекращения настоящего договора путем предоставления ей надлежащим образом заверенной копии протокола решения общего собрания при условии полного погашения собственниками задолженности перед управляющей компанией». Иными словами, если вы захотите уйти от «Межрегиональной УК» в другую компанию или, например, организовать ТСН, то не сможете этого сделать, пока не выплатите 100 процентов по платежкам за всех собственников дома. Мы прекрасно понимаем, что в любом доме есть люди, которые периодически не платят за коммунальные услуги, так вот чтобы выйти из-под опеки этой УК, все должны будут скинуться и оплатить эти долги. В общем, свободу нужно будет выкупить, и как вы думаете, какое будет качество услуг при таком кабальном договоре, из которого практически невозможно «выпрыгнуть»?
Эла Знаменская: То есть жители должны понять, что наступил момент, когда у них есть два варианта: не реагировать на происходящее и потом оказаться в рабстве у одной УК, выйти из которого, можно будет только с помощью откупа, либо уже начать действовать, чтобы в дальнейшем самим выбирать способ управления в своем доме.
Наталья Скворцова: Причем два варианта имеют право на существование, просто наступил момент, когда люди должны сами решить свою судьбу, потому что все, кто стоит во главе города, судьбой жителей не озабочены никак. И мы сами им это позволили.
Светлана Безлепкина: Все же это не жители позволяют власти бездействовать, а общая система, которая основана на безнаказанности и безответственности.
Эла Знаменская: Мне кажется, люди все не могут привыкнуть, что УК — коммерческие компании, одна из целей которых — извлечение прибыли. Раньше и квартиры давали бесплатно, но сейчас же никто не требует отдать их просто так. То же самое и с управляющими организациями — они должны зарабатывать, но при этом предоставлять жителям услуги должного качества. А не так, что давайте заплатим на рубль меньше, а качество услуг — дело второе.
Михаил Юрицын: Ни одна организация из тех, которые пришли в город на волне административного ресурса, не собирается работать над улучшением качества услуг, им просто этого не надо. Все с точностью до наоборот. Взять, хотя бы МосОблЕИРЦ, УК «Наукоград». Рынок ЖКХ категорически нельзя монополизировать, конкуренция хотя бы отчасти гарантирует качество. Вопрос в том, жители скольких домов обратятся в суд, когда узнают, что их дом вдруг оказался в управлении у «Межрегиональной УК»?
Наталья Скворцова: Все зависит от того, возникнет ли в городе инициативная группа по этому вопросу, которая будет ходить и объяснять происходящее, а также сможет сформулировать четкий и понятный план действий. Нужна информационная площадка для обмена мнениями и оперативной координации действий, подобная структура существует в интернет-группах обманутых дольщиков.
Светлана Безлепкина: Сейчас возникла такая же ситуация, как в прошлом году с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), когда отступать некуда, дашь палец, потом руку по локоть откусят. Кстати, во время обсуждения ПЗЗ сформировалась инициативная группа, которая смогла достучаться до всех остальных.
Эла Знаменская: У меня вот еще вопрос: а жители готовы к созданию ТСН, когда нужно организовать юридическое лицо со всеми вытекающими?
Михаил Юрицын: Готовы ли люди психологически? Пока, наверное, нет, потому что не понимают, что это за «зверь» такой. Поэтому должна быть четкая «дорожная карта», которая покажет все нюансы и возможные «подводные камни».
Наталья Скворцова: Объяснить людям, почему ТСН лучше Совета дома можно. Вопрос в другом, ТСН предполагает налоговую отчетность, свой счет и определенный штат сотрудников. Если полностью уходить в свободное плавание, то должно быть осознание у жильцов дома о собственной ответственности за содержание общего имущества. И второй вопрос — в доме должны быть какие-то ресурсы, за счет которых ты можешь жить, как, например, у Светланы Николаевны подвал, аренда которого приносит дополнительную прибыль. У нас, например, таких ресурсов нет, поэтому тариф за содержание будет скорее всего выше, чем у управляющей компании, хотя бы потому, что у нас один дом, а не много, за счет чего можно раскидывать расходы. Объяснить жителям, почему за условную независимость они должны платить больше, довольно сложно. Поэтому, если сейчас вести разговоры о ТСН, то в ключе так называемого «ленивого» ТСН, когда просто заключается договор на обслуживание с той же самой управляющей компанией. Тогда мы платим ровно столько же, сколько платили, она занимается ровно тем же, чем и занималась, но при этом мы не согласовываем свои договора на управление и обслуживание с ГЖИ, убирая тем самым риски не по своей воле попасть в управление недобросовестной компании. И в случае, если УК, с которой мы заключили договор, по какой-то причине перестает нас удовлетворять, просто расторгаем договор. И заключаем с другой УК, без согласования с кем-либо. В такой парадигме управляющая компания будет к тебе относиться намного аккуратнее и трепетнее.
Светлана Безлепкина: С одной стороны, ты в своем праве выбора УК уходишь из-под ГЖИ, что позволяет не быть заложником различных политических интриг, с другой стороны, выстраиваешь совершенно другие, равноправные, отношения с управляющей компанией. Плюс деньги находятся у тебя на счету, и не надо потом ни у кого их выпрашивать или выбивать через суд. Однако, надо понимать, что в любом случае, даже при наличие ТСН, очень важно, что будет прописано в договоре. Потому что дьявол кроется в деталях, как мы уже неоднократно убеждались.
Эла Знаменская: Кто виноват и что делать мы определили, дело за малым —чтобы жители все-таки разобрались с вопросом, кто в доме хозяин.
